تغییر کاربری در زمین و املاک چگونه است؟ با توجه به تغییرات اقلیمی و آب هوایی و همچنین افزایش قیمت زمین و مستغلات به علت افزایش جمعیت و تورم، دعاوی ملک در خصوص شرایط استفاده بهتر از مالکیت زمین مطرح میشود.
آیا در قراردادهای ملکی تغییر کاربری در زمین و املاک ممکن است؟
چگونه میتوانیم کاربری زمین و املاک خود را تغییر دهیم و ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟
مرجع تعیین صلاحیت برای تغییر کاربری زمین و املاک چه نهادی است؟ در این مطلب به توضیح بیشتری خواهیم پرداخت با ما همراه باشید.
فهرست مطالب
تغییر کاربری چیست؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که خود زمین کاربریهای متفاوتی را میتواند داشته باشد.
بر اساس قانون، زمینها، میتوانند کاربریهای مختلفی، نظیر زراعی یا کشاورزی، مسکونی، تجاری، حمل و نقل، فضای سبز، پارکینگ، ورزشی و مواردی از این قبیل را داشته باشند.
همچنین هیچکس حق ندارد، بدون کسب مجوز قانونی، از نهاد ذی صلاح نظیر شهرداری، سازمان جهاد کشاورزی یا منابع طبیعی اقدام به تغییر کاربری زمین نماید.
تغییر کاربری زمین غیر از کاربری اصلی آن ممکن است به اکوسیستم و حیات وحش و هم چنین نظم شهری و روستایی آسیب جدی وارد نماید.
دراین راستا بایستی اقدامات ویژهای صورت بگیرد.
تغییر کاربری در زمین و املاک چگونه است؟
با توجه به توضیحات فوق، مقصود از تغییر کاربری زمین، این است که شخص نحوه استفاده و بهره برداری زمین را تغییر داده و از آن استفادههای دیگری کند.
به عنوان مثال، اقدام به ساخت ویلا و املاک تجاری، در زمینهایی با کاربری زراعی و کشاورزی نموده و بدین ترتیب، از زمین کشاورزی، بهره برداری تجاری یا مسکونی نماید.
به طوری که با این تغییرات، دیگر بهره برداری کشاورزی و زراعی از زمین امکان پذیر نباشد.
هرکدام از تغییرات قید شده در مراحل خاص با مشخصات خاصی صورت میپذیرد که در صورت تخطی از آنها مراحل پیگرد قانونی نیز دارد.
طبق قوانین وضع شده در شهرداری، هرگونه عوض کردن کاربری اراضی یا ملک و نقض ضوابط مربوط به کاربری ممنوع است.
در همین راستا و جهت پیگیری تخطیهای ممکن، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مرجع رسیدگی به این گونه تخلفات میباشد.
کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مرجعی برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی است.
اگر شهروندانی که در ساخت و ساز دست دارند در زمینه ساختمان سازی مرتکب تخلفی شوند، این تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار میگیرد.
ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها از ۱۱ تبصره تشکیل شده است.
انواع تغییرات کاربری در املاک و زمین
مهمترین تغییرات در کاربری مربوط به سه بخش، تجاری، اداری، مسکونی است.
بیشترین عامل تجاری سازی املاک نیز به دلیل ارزش بالای آن است که باعث افزایش چند برابری قیمت ملک میشود.
البته لازم به ذکر است، طبق قانون در شهرها هر بنایی که احداث شود، حتما نیاز به کاربری مشخصی دارد و قانونگذار این کاربری را در سند ثبت میکند.
اما تغییرات کلی شامل موارد زیر میشود.
- تغییر کاربری در زمین و املاک به صورت مجاز.
- غیر مجاز.
- ضروری.
تغییر کاربری در زمین و املاک به صورت مجاز
باید توجه کنید که برای بهینهسازی تولیدات کشاورزی و رفع مشکلات موجود اقداماتی در باب تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغات در بستری مناسب صورت میگیرد.
مانند احداث گلخانهها، دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و دیگر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در اراضی زراعی و باغی که در واقع هدف آن پیدایش و بهره مندی تولیدات بهتر کشاورزی میباشد.
دیگر نمیتوان این تغییر را غیر مجاز تلقی نمود که به این مهم در تبصره ۴ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی نیز اشاره شده است.
منتها باید توجه نمود که فعالیتهای گفته شده بایستی در محدوده روستاها صورت گیرد.
همچنین مطابق با قانون باید ضوابط زیست محیطی در آن رعایت شده و سازمان جهاد کشاورزی نیز موافقت خود را در این زمینه اعلام نماید.
تبصره ۴ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی در این باره تصریح میکند.
احداث گلخانهها، دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی، سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمیشود.
تغییر کاربری غیرمجاز
در رابطه با تغییر کاربری غیرمجاز باید عنوان نمود که اگر کسی مبادرت به تغییر کاربری غیرمجاز نماید مرتکب جرم شده که در ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها به آن اشاره شده است.
مطابق با این قانون تمامی مالکان و متصرفان زمینهای زراعی و باغها اگر به طور غیرمجاز و بدون مجوز از کمیسیونهای مربوطه اقدام به تغیر کاربری نمایند مجرم بوده و برای آنها مجازات در نظر گرفته خواهد شد.
مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز برای زمینهای زراعی و باغها
ماده ۱۰ قانون حفظ اراضی زراعی و باغها و تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹/ت ۳۷۱۱۰ مورخ ۱۳۸۶/۰۴/۱۹ هیئت وزیران هر یک از اقدامات زیر را در عداد مصادیق جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات اعلام نموده است که به شرح ذیل است.
- برداشتن یا افزایش شن و ماسه.
- ایجاد بنا و تأسیسات.
- خاک برداری و خاک ریزی.
- گودبرداری.
- احداث کورههای آجر و گچ بری.
- پی کنی.
- دیوارکشی اراضی.
- دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی.
- ایجاد سکونتگاههای موقت.
- استقرار کانکس و آلاچیق.
- احداث جاده و راه.
- دفن زبالههای واحدهای صنعتی.
- رها کردن پسابهای واحدهای صنعتی، فاضلابهای شهری، ضایعات کارخانجات.
- لولهگذاری.
- عبور شبکههای برق.
- انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیر کشاورزی.
- سوزاندن، قطع و ریشهکنی و خشک کردن باغات به هر طریق.
- مخلوط ریزی و شنریزی.
- احداث راه آهن و فرودگاه.
- احداث پارک و فضای سبز.
- پیستهای ورزشی.
- استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی.
- احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف.
- محوطهسازی (شامل سنگفرش و آسفالتکاری، جدولگذاری، سنگریزی و موارد مشابه).
- صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی.
- صنایعدستی.
- طرحهای خدمات عمومی.
- طرحهای تملک داراییهای سرمایهای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی-استانی).
چه ضمانت اجرایی برای تغییر کاربری غیرمجاز املاک پیش بینی شده است؟
در جرم تغییر کاربری همانند سایر جرائم برای مرتکب آن مجازات در نظر گرفته میشود که برای این امر میتوانیم به ماده ۳ قانون مذکور مراجعه کنیم.
در این قانون برای مالکان و متصرفانی که اقدام به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها مینمایند، قلع و قمع بنا، پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که موردنظر متخلف بوده گریبانگیرشان خواهد شد.
علاوه بر آن اگر مرتکب جرم را تکرار نماید به حداکثر جزای نقدی و حبس از ۱ ماه تا ۶ ماه محکوم میگردد.
جالب است بدانید اگر کسی از کارکنان دولت و شهرداریها و نهادها به تشخیص دادگاه تخطی نموده باشند علاوه بر ابطال مجوز صادره، به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که موردنظر متخلف بوده است محکوم خواهد شد.
در صورتی که تکرار نمایند علاوهبر جریمه، موجبات انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداریها فراهم خواهد شد.
سردفتران نیز اگر در این خصوص تخلف نمایند به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم خواهند شد.
تغییر کاربری ضروری زمین
نوع دیگری از تغییر کاربری، تغیر کاربری ضروری است.
در واقع موضوع تبصره ۱ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها نیز میباشد.
در برخی از موارد قانون، تغییر کاربری زمینهای کشاورزی و باغها را در مواردی که موجب افزایش کیفیت بهرهوری شده و همچنین مرتبط با کاربری قبلی است را پذیرفته و از آن به تغییر کاربری ضروری یاد کرده است.
حال برای تشخیص ضرورت، با توجه به قانون باید مواردی را مدنظر قرار بدهیم.
تا در نهایت مالکانی که قصد تغیر کاربری ملک خود را دارند بتوانند با گذراندن مراحلی مجوز تغیر کاربری را بگیرند.
همچنین باید توجه کنید که تشخیص موارد ضروری برای این نوع تغییر در هر استان به عهده کمیسیونی میباشد که از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار تشکیل شده است.
معیار تشخیص ضرورت تغییر کاربری در زمین و املاک چیست؟
- اخذ مجوز لازم از مراجع ذیربط.
- ضوابط طرح هادی کالبدی، منطقهای و ناحیهای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران.
- مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح.
- رعایت و توجه به استانداردها، اصول و ضوابط فنی مربوطه.
- رعایت ضوابط حفظ محیطزیست و تداوم تولید و سرمایهگذاری با توجه به روح کلی قانون مبنی بر حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها.
جمع بندی
میدانیم که به دلیل وجود امتیازات مختلف من جمله سودجویی اغلب افراد سعی در کسب منافع حاصل از تغییر کاربری املاک یا زمین خود هستند.
در این راستا به منظور حفظ نظم و امنیت و هم چنین حفظ اکوسیستم و نظام اقتصادی، دولت سعی در استفاده درست از منابع و معادن و همچنین ظرفیتهای موجود در کشور را دارد.
تجمع و تکثر جمعیت از دیگر دلایل ایجاد انگیزه برای تغییر کاربری زمین و املاک میباشد.
برای حل این تعارضات و مشکلات عدیده ناشی از تغییر کاربری شما میتوانید با مشاورین حاذق موسسه دادفروز در ارتباط باشید و از اطلاعات مکفی و کارآمد در این زمینه برخوردار شوید.
|
|
با سلام خدمت شما
ممنون از توضیحات کاملتون، من یه تصادفی داشتم و مقصر شدم، ماشینم هم داغون شد و اسقاطی فروختم( ماشینم وانت بود و درآمدم از وانت بود) و الان متاسفانه درآمد خوبی ندارم چون کارگری میکنم
میخواستم ازتون بپرسم ک طرف مقابل از من شکایت کرده و توقیف امول گرفته ولی بنده هیچ مالی ندارم متاسفانه و اینکه تو خرج مایحتاج خودم موندم،
تکلیف چیست و چه خواهد شد؟؟!
با سلام دوست عزیز از آنجا که مطلب فوق در خصوص املاک میباشد بهتر است برای دریافت مشاوره در خصوص موضوعی که مطرح نمودید با مشاورین موسسه دادفروز در ارتباط باشید تا راهکارهای حقوقی مناسبی دریافت نمایید.
فرم مشاوره
با سلام. خانه من به دلیل استفاده از وام بانکی مرحوم پدرم به نام ایشان هست. سایر وراث مشکلی با انتقال آن به من ندارند. آیا راهی هست که خانه بدون مالیات بر ارث به من منتقل بشود؟
با سلام دوست عزیز در خصوص موضوعی که مطرح نمودید بهتر است با مشاورین موسسه ما تماس حاصل نمایید.
شماره تماس ۰۲۱۳۳۲۸۳۸۷۷
سلام
حق المطالبه ارث را تا چه زمان می توان انجام داد آیا 50 سال دیگر هم میتوان ارث را مطالبه کرد؟
با سلام دوست عزیز از آنجا که مطلب فوق در خصوص تغییر کاربری زمین و املاک میباشد پیشنهاد میکنیم سایر مقالات وبسایت ما را مطالعه نمایید.
سلام وقت بخیر
بنده چکی از شخصی گرفتم ، چک برگشت زدم ولی پولی دریافت نکردم، بعد از مدتی صاحب چک با دروغ های بسیار باشه چک برگشتی را از من گرفت ولی چکهنوز بنام هست، راهنمایی بفرمایید برای رسیدن به مبلغ چک چکاری انجام دهم
با سلام دوست عزیز در خصوص موضوعی که مطرح نمودید بهتر است با مشاورین موسسه ما تماس حاصل نمایید.
شماره تماس ۰۲۱۳۳۲۸۳۸۷۷