تملک اراضی توسط شهرداری امری استثنایی است؛ زیرا علی الاصول دولت یا ادارات عمومی باید از زمینهای عمومی و غیر خصوصی برای اجرای طرحهای خود استفاده کنند.
استفاده از زمین اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی و غیر عمومی تنها در صورتی است که راه دیگری جز خرید ملک اشخاص وجود نداشته باشد یا آنکه هزینه اجرای طرح عمومی در بخشهای عمومی و دولتی، بسیار بالا و غیر معقول باشد.
در این صورت با پدیده تملک اراضی توسط شهرداری مواجه میشویم.
با توجه به دعاوی ملک مطروحه باید بگوییم که تملک اراضی توسط شهرداری شرایط ویژهای دارد.
تنها به صورت استثنایی و پس از طی تشریفات بسیار انجام میشود.
در این مطلب نیز در پی شناخت این پدیده و موانع اجرای آن، تشریفات قانونی خلع ید و تخلیه ملک را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
تملک اراضی توسط شهرداری چیست؟
اصولاً دولت، شهرداری و سایر مراجع دولتی و عمومی، از زمینهای عمومی و دولتی برای اجرای طرحهای خود مثل ساخت جاده و اتوبان استفاده میکنند.
پر واضح است که در این صورت دولت یا شهرداری هزینه پرداخت نمیکنند و به نفع خودشان است که از چنین زمینهایی استفاده کنند.
با این وجود در بعضی از موارد اجرای طرحهای عمرانی فقط با استفاده از املاک خصوصی به سرانجام میرسد یا اجرای طرح با استفاده از زمینهای عمومی یا دولتی، ممکن است هزینه نامعقول و غیر متعارف ایجاد کند.
در این صورت با توجه به ضرورت، تملک اراضی توسط شهرداری انجام میشود.
به تشریفات انجام تملک اراضی توسط شهرداری و معنای آن در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت توجه شده است.
ماده یک این لایحه قانونی، معنای تملک اراضی توسط شهرداری را توضیح داده است.
هرگاه برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانهها، مؤسسات، شرکتهای دولتی، شهرداریها، بانکها و دانشگاههای دولتی که “دستگاه اجرایی” نامیده میشوند، به احداث ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند.
همچنین اعتبار آن قبلاً وسیله دستگاه اجرایی یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد.
دستگاه اجرایی میتواند اراضی مورد نیاز را مستقیماً یا به وسیله هرسازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید.
پس با توجه به ماده فوق، تملک اراضی اشخاص توسط دولت، شهرداری و اصولاً همه مراجع دولتی و عمومی قابل تحقق میباشد.
انجام این امر تشریفات متعددی دارد که در ادامه به بررسی آن خواهیم پرداخت.
تملک اراضی توسط شهرداری چه شرایطی دارد؟
با توجه به اینکه دولت اصولاً نباید اموال مربوط به اشخاص را تملک کند و استفاده از زمینهای عمومی و دولتی، هیچ هزینهای برای دولت ندارد، پس اصولاً تملک اراضی توسط شهرداری یا دولت امری نادر است.
تنها در صورت ضرورت یا وجود هزینههای نامتعارف و بالا انجام میشود.
با توجه به استثنایی بودن تملک اراضی توسط شهرداری، شرایط متعددی برای آن توسط قانونگذار تعیین گردیده است.
وجود ضرورت تملک اراضی توسط شهرداری
تبصره دو ماده یک لایحه قانونی که بدان اشاره کردهایم، این موضوع را مقرر داشته است.
دستگاه اجرایی موظف است برای اجرای طرح حتیالمقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید.
عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستایی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل و شعب مربوط در استانها رسیده باشد.
پس برای تملک اراضی توسط شهرداری، لازم است که کارمندان شهرداری از قبل از وزارت کشاورزی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران یا سایر شهرها استعلام کنند که اراضی ملی شده یا عمومی در سطح شهر برای اجرای طرحهای عمرانی عمومی وجود ندارد یا مقدار این زمینها کافی نمیباشد.
زیرا اصولاً شهرداری باید طرحها را با استفاده از چنین زمینهایی اجرا نماید.
توافق شهرداری با شخص مالک زمین
بر اساس قانون، شهرداری و مراجع دولتی مکلف هستند که نخست با مالک مذاکره و توافق نمایند تا زمین با قیمتی که مورد رضایت هر دو طرف است، فروخته شود.
برای مثال در این مرحله شهرداری و شخص مالک، هر دو کارشناسانی معرفی میکنند تا با بررسی دقیق ملک، ابعاد و کاربرد قیمت آن را تخمین بزنند.
این حکم در ماده ۳ لایحه قانونی مذکور مورد اشاره واقع گردیده است.
بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین “ دستگاه اجرایی” و مالکین و صاحبان حقوق تعیین میگردد.
اگر مالک با شهرداری توافق نکند، چه اتفاقی میافتد؟
به این موضوع در ماده ۴ لایحه قانونی پرداخته شده است.
بر اساس ماده ۴ لایحه قانونی، هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات وارده بین “دستگاه اجرایی” و مالک توافق حاصل نشود:
- بهای عادلانه ملک توسط گروهی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میگردد.
پس برای تملک اراضی توسط شهرداری و در صورت حصول اختلاف، گروه کارشناسان متشکل از افراد ذیل هستند.
- یک نفر از طرف شهرداری.
- نفر دوم از طرف مالک یا صاحب حق.
- سومین نفر به انتخاب طرفین.
در صورت عدم توافق یا امتناع طرفین از معرفی کارشناس، به معرفی دادگاه صالح که همان دادگاه محل وقوع ملک است، انتخاب میشوند.
در نهایت رأی اکثریت هیأت مزبور قطعی و لازمالاجرا است.
یعنی مالک باید به قیمت ارائه شده توسط این هیئت رضایت دهد و آن را دریافت کند.
حق اعتراض در خود آن هیئت یا طرح دعوا در دادگاه حقوقی را نخواهد داشت.
تصویب کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری
اگر طرحی به صورت طرح های اجرایی تصویب مثل پارک و فضای سبز، اتوبان و بزرگراه و پارکینگ عمومی مطرح گردد، باید ابتدا به کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ارجاع داده شود.
این کمیسیون باید طرح مذکور را تصویب نماید.
شورای عالی شهرسازی و معماری برای تصویب تملک اراضی توسط شهرداری موارد ذیل را بررسی مینماید.
- ضرورت اجرای طرح اجرایی از طریق خرید ملک از مالک.
- وجود طرح مصوب.
- نبود اراضی ملیشده، دولتی یا عمومی کافی برای اجرای طرح بدون نیاز به تملک اراضی توسط شهرداری.
- وجود بودجه برای خرید ملک و اجرای فوری طرح.
پس از تصویب طرح با شرایط فوق توسط هیئت عالی، تملک اراضی توسط شهرداری انجام شده و شهرداری باید بلافاصله طرح عمرانی و اجرایی را با استفاده از اراضی تصرف شده شروع نماید.
نتیجهگیری
تملک اراضی توسط شهرداری امری استثنایی است و شرایط گوناگونی دارد.
از مهمترین شرایط آن این است که تملک اراضی ضروری باشد.
ثانیاً در وهله اول شهرداری برای توافق با مالک تلاش نماید.
در آخر، کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی طرح را تصویب کند.
سوالات متداول
- تملک اراضی توسط شهرداری به چه معناست؟
منظور از این مفهوم، خرید ملک با قیمت عادلانه از مالک برای اجرای طرح عمومی میباشد.
- تملک اراضی چه شرایطی دارد؟
طرح تملک باید به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسیده باشد.
همچنین این طرح باید ضرورت داشته باشد و ملک اصولاً به صورت توافقی با قیمت عادلانه خریده شود.
- آیا رای هیئت کارشناسی بهای ملک قابل اعتراض است؟
خیر؛ مالک حق اعتراض به قیمت مورد تایید هیئت کارشناسان را ندارد.
با توجه به پیچیدگی مبحث تملک اراضی توسط شهرداری، اگر سوالی دارید، کارشناسان ما در دادفروز آماده راهنمایی شما بزرگواران هستند.
بدون دیدگاه