ابطال سند رسمی انتقال مالکیت؛ سند رسمی انتقال مالکیت یکی از مهم‌ترین اسنادی است که در معاملات ملکی نقشی بسیار کلیدی دارد و در صورت بروز اختلاف در دادگاه‌ها نیز وجود سند رسمی انتقال مالکیت می‌تواند در اثبات ادعای هر یک از طرفین یا رد آن در حوزه الزام به تنظیم سند رسمی بسیار کارساز باشد.
با این حال متاسفانه در حقوق فعلی ایران اعتبار سند رسمی انتقال مالکیت به صورت مطلق نبوده و امکان ابطال در برخی از مواردبه دلایلی مانند جعل یا معاملات معارض وجود دارد.
فهرست مطالب
تعریف ابطال سند رسمی انتقال مالکیت
ابطال سند رسمی انتقال مالکیت در دعاوی ملک به معنای آن است که فردی مبادرت به بی‌اعتبار کردن یک سند رسمی کند و آن هنگامی پیش خواهد آمد که سند رسمی با نقض قوانین یا مقررات حقوقی صادر شده باشد.
در توضیح این‌که سند رسمی انتقال مالکیت چیست باید بگوییم که در حقوق ایران دو نوع سند وجود دارد: سند رسمی و سند غیر رسمی.
سند رسمی عبارت از سندی می‌باشد که توسط مامور رسمی دولت به موجب قانون و در حدود صلاحیت آن مامور صادر شده باشد و هر سندی که سند رسمی نباشد سند غیر رسمی محسوب می‌شود.
بدیهی است که سند عادی اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی دارد.
دلایل ابطال سند رسمی انتقال مالکیت
۱. جعل سند
اگر ثابت شود که سند انتقال مالکیت جعلی است، یعنی امضا، مهر یا اطلاعات درج‌شده در آن واقعی نیست، می‌توان از طریق مراجع قضایی اقدام به ابطال آن کرد. علاوه بر این، جعل سند یک جرم محسوب می‌شود و فردی که این کار را انجام داده باشد، با مجازات قانونی روبه‌رو خواهد شد.
۲. فروش یک ملک به چند نفر (معامله معارض)
اگر یک ملک به چند نفر فروخته شده باشد و برای آن اسناد مختلفی وجود داشته باشد، می‌توان از طریق دادگاه درخواست ابطال سند رسمی را داد.
این موضوع گاهی موجب سوءاستفاده می‌شود، مثلاً ممکن است فردی ابتدا ملک خود را با یک سند عادی بفروشد، اما بعداً همان ملک را با یک سند رسمی به شخص دیگری منتقل کند.
در این شرایط، خریدار اول می‌تواند از دادگاه درخواست کند که سند خریدار دوم را باطل کند. این مسئله مشکلات زیادی را در نظام حقوقی ایران به وجود آورده است.
۳. اشتباه در سند رسمی
گاهی هنگام تنظیم سند رسمی، اشتباهاتی رخ می‌دهد. اگر این اشتباهات اثبات شوند، می‌توانند دلیلی برای ابطال سند باشند.
در صورت برخورد با هر یک از این موارد، می‌توان با مراجعه به مراجع قانونی، اقدام به این خواسته کرد.
اثبات عدم وجود شرایط عمومی معاملات در هنگام تنظیم سند
گاهی از اوقات ممکن است که افراد در هنگام انعقاد معامله شرایط عمومی‌ای که برای انعقاد معامله لازم است را نداشته باشند.
طرح دعوا برای ابطال سند رسمی انتقال مالکیت
ابطال سند رسمی انتقال مالکیت نیاز به طرح دعوا در دادگاه دارد. در این مسیر، کمک گرفتن از یک وکیل ملکی باتجربه می‌تواند بسیار مؤثر باشد.
مراحل طرح دعوا برای ابطال سند
- ثبت دادخواست: فردی که خواهان ابطال سند است (ذی‌نفع)، باید با در دست داشتن مدارکی که ادعای او را ثابت می‌کند، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت کند. پس از ثبت، پرونده به مرجع قضایی مربوطه ارجاع داده می‌شود.
- بررسی پرونده در دادگاه: پس از ارسال پرونده به دادگاه، قاضی برای بررسی آن یک جلسه دادرسی تعیین می‌کند. در این جلسه، هر دو طرف باید حضور داشته باشند و دلایل و مدارک خود را ارائه دهند.
پس از شنیدن اظهارات طرفین، قاضی ختم دادرسی را اعلام کرده و پس از مدتی رأی نهایی را صادر می‌کند. - امکان تجدیدنظر: اگر رأی صادره به نفع یکی از طرفین باشد، طرف مقابل تا ۲۰ روز فرصت دارد که در دادگاه تجدیدنظر استان، درخواست بررسی مجدد بدهد.
- اجرای حکم: در صورتی که دادگاه رأی به نفع خواهان صادر کند، او می‌تواند برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام مدنی مراجعه کند. این واحد، دستور لازم را به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال کرده و سند موردنظر را باطل و بی‌اعتبار اعلام خواهد کرد.
با طی این مراحل، سند رسمی انتقال مالکیت که به هر دلیلی نامعتبر بوده است، از نظر قانونی فاقد اعتبار خواهد شد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای ابطال
باید اضافه کنیم که دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای ابطال سند دادگاه عمومی حقوقی محلی می‌باشد که ملک در آن واقع شده است.
وضعیت ابطال سند رسمی انتقال مالکیت به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول!
در سال ۱۴۰۳، قانونی جدید توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب شد که بر اساس آن، سند رسمی انتقال مالکیت تنها مدرک معتبر برای اثبات مالکیت خواهد بود و دیگر نمی‌توان آن را زیر سؤال برد یا درخواست ابطال آن را مطرح کرد.
با این حال، این قانون هنوز اجرایی نشده است. حتی پس از لازم‌الاجرا شدن، مدت‌زمانی برای راه‌اندازی سامانه‌های اینترنتی مربوط به آن در نظر گرفته شده است و تا زمانی که این سامانه‌ها به‌طور کامل راه‌اندازی نشوند، این قانون اعمال نخواهد شد.
در صورت اجرای این قانون، تنها اسناد رسمی، معیار مالکیت خواهند بود و دیگر امکان طرح دعاوی مرتبط با ابطال سند رسمی وجود نخواهد داشت. این تغییر، اعتبار اسناد رسمی انتقال مالکیت را افزایش داده و از بروز مشکلات حقوقی مرتبط با مالکیت جلوگیری خواهد کرد.
نتیجه‌گیری
در مورد معاملات اموال غیرمنقول یکی از مهم‌ترین اسنادی که نقش بسیار کلیدی دارد سند رسمی انتقال مالکیت است. ممکن است افرادی درخواست ابطال را داشته باشند و خواهان بی‌اعتبار کردن آن در مرجع دادگستری باشند.
در صورتی که جعلی بودن سند، وجود معامله معارض، اشتباه در تنظیم سند رسمی یا نبود شرایط قانونی معاملات اثبات شود، می‌توان از مرجع قضایی درخواست ابطال سند رسمی را داشت.
برای این کار، فردی که قصد طرح دعوا دارد، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت کند تا رسیدگی به پرونده در دادگاه آغاز شود.
ابطال سند رسمی انتقال مالکیت یکی از پیچیده‌ترین دعاوی در حوزه حقوق ملکی می‌باشد بنابراین چنانچه در این زمینه نیازمند مشاوره حقوقی تخصصی هستید با تیم حقوقی دادفروز در ارتباط باشید.
سوالات متداول
- ابطال سند رسمی انتقال مالکیت به چه معنا است؟
ابطال سند رسمی انتقال مالکیت به معنای بی‌اعتبار کردن سند رسمی به موجب حکم قضایی می‌باشد.
- با چه دلایلی می‌توان سند رسمی انتقال مالکیت را ابطال نمود؟
با دلایلی همچون اثبات جعلیت و یا اثبات وجود معامله معارض و یا اثبات وجود اشتباه در سند رسمی انتقال مالکیت و عدم وجود شرایط عمومی معاملات در هنگام تنظیم سند می‌توان از مرجع قضایی ابطا را خواستار شد.
- کسی که مدعی بطلان سند رسمی انتقال مالکیت است باید چه اقداماتی انجام دهد؟
فردی که قصد دارد سند رسمی انتقال مالکیت را باطل کند، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت کند. پس از ثبت دادخواست، پرونده برای بررسی به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارسال می‌شود.
بدون دیدگاه