افراز ملک مشاع از دادگاه

افراز ملک مشاع از دادگاه چگونه است؟ در قراردادهای ملکی ممکن است چند نفر به صورت قهری و غیرارادی از طریق ارث به صورت مشترک، مالک ملکی شوند.

حتی ممکن است دو یا چند نفر، به صورت مشترک ملکی را تهیه کنند.

در این صورت خود ایشان می‌توانند با توافق با یکدیگر، وضعیت ملک را مشخص کنند؛ اما در صورت عدم توافق، در زبان حقوقی گفته می‌شود که همه ذرات ملک در آن واحد و در عالم اعتبار، به همه مالکین مشاعی تعلق دارد.

به عبارت دیگر هیچ‌ یک از مالکین به تنهایی حق ندارد بخشی از ملک را تصرف کند.

مگر اینکه شریک یا شریکان او رضایت دهند تا مثلاً او در خانه مشاعی سکونت کند.

حال با توجه به دعاوی ملک مطروحه بدون وجود توافق میان شرکای قهری یا ارادی، ممکن است درخواست افراز ملک مشاع از دادگاه حقوقی صورت بگیرد.

به عبارت دیگر با توجه به اینکه معمولاً قسمت‌های مختلف ملک ارزش متفاوتی دارند، حصول توافق میان شریکان یا ورثه در این خصوص مشکل است.

هیچ ایرادی ندارد که یکی از شرکا با درخواست افراز ملک مشاع از دادگاه، خواهان آن شود که سهم او به طور دقیق مشخص شود.

در این مطلب به طریقه درخواست افراز ملک مشاع از دادگاه و همچنین معنای افراز و تفاوت آن با مفاهیمی چون تفکیک یا تقسیم می‌پردازیم.

ملک مشاع چیست؟

برای آنکه بدانیم افراز ملک مشاع از دادگاه چه معنایی دارد، نخست لازم است تا معنای ملک مشاع را فهمیده باشیم.

همه ما با عبارت ملک مشاع آشنا هستیم.

در واقع ملک مشاع یا ملک مشترک به ملکی گفته می‌شود که بیش از یک مالک دارد.

بر اساس تعریف قانون از ملک مشاع، مالکیت در این املاک برای هریک از مالکان مشترک است.

یعنی هر مالک در تمام اجزاء ملک حق دخل و تصرف دارد.

پس هیچکدام از مالکین به تنهایی حق ندارد از ملک استفاده کند.

مگر اینکه همه مالکین دیگر به استفاده او رضایت داده باشند.

در مورد اینگونه املاک قانون سهم هر یک ازشرکا را مشخص کرده است.

یعنی همه شرکا بر اساس قانون در همه اجزای ملک مالکیت دارند، اما محدوده جغرافیایی متمایزی در این گونه از املاک مشخص نشده است.

همین امر می‌تواند آثار حقوقی زیادی داشته باشد.

از جمله آثار حقوقی این است که هر یک از مالکان ملک مشاع در هر نقطه از ملک خود می‌تواند به نسبت سهم، ادعای مالکیت کند.

ممکن است در این خصوص اختلافات زیادی بین مالکین مشاعی به وجود آید.

ملک مشاع چگونه تقسیم می‌شود؟

حال که دانستیم ممکن است میان مالکین مشاعی ملک در خصوص بخش‌های خاصی از ملک مشترک اختلاف ایجاد شود، اکنون به روش‌های تقسیم ملک مشاعی می‌پردازیم.

 تقسیم اموال مشترک اصولاً به سه شکل انجام می‌شود.

گرچه درخواست افراز از ملک مشاع از دادگاه یکی از رایج‌ترین روش‌های تقسیم ملک مشاعی می‌باشد.

تقسیم ارادی مال مشاعی

درصورتی که شرکا موافق تقسیم باشند؛ می‌توانند سهم هریک را از ملک مشاعی به دقت مشخص نمایند.

در این صورت هیچگاه نوبت به افراز ملک مشاع از دادگاه نمی‌رسد.

زیرا در صورت مراجعه یکی از شرکای سابق به دادگاه، دادگاه به قرارداد تقسیم ملک میان شرکا و اراده ایشان احترام می‌گذارد و درخواست شریک سابق را رد می‌نماید و دیگر افراز ملک مشاع از دادگاه تحقق نمی‌یابد.

اجباری تقسیم نمودن ملک مشاع

در صورتی که شرکا موافق تقسیم نباشند و تقسیم مال مشتمل بر ضرر نباشد، ملک مشاعی باید به صورت اجباری و غیر قراردادی تقسیم شود.

منظور از مورد دوم، یعنی “تقسیم مال مشتمل بر ضرر نباشد” این است که تقسیم مال موجب نشود که مثلاً بخشی از ملک که ارزش آن کمتر است در اختیار یکی از شرکا قرار گرفته و بخش ارزشمندتر آن در دست دیگری قرار بگیرد.

در این صورت تقسیم به صورت ناعادلانه صورت می‌گیرد و باید به دنبال راهکاری دیگر باشیم.

البته نحوه تقسیم اجباری مال مشترک به سه نحو زیر خواهد بود.

تقسیم به افراز

افراز به معنای جدا کردن سهم هر یکی از مالکین مشاعی در ملک است.

درخواست افراز ملک مشاع از دادگاه صورت می‌گیرد.

یعنی هریک از مالکین مشاع می‌تواند با طرح دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه، تقاضا کند که سهم دقیق ایشان از ملک با مرز خاص تعیین شود تا او بتواند بدون نیاز به رضایت گرفتن از سایر شرکا، در آن بخش از مال تصرف کرده و مثلاً آن بخش را اجاره دهد.

البته افراز ملک مشاع از دادگاه باید به صورت عادلانه انجام شود و نباید موجب ضرر به یکی از شرکا شود.

مثلاً دادگاه نمی‌تواند بخش حاصلخیزی از ملک مشاع زراعی را در دست یکی از شرکا قرار دهد و بخش کم‌ارزش تر را به شریک دیگر بسپارد.

به تعدیل تقسیم نمودن

اگر ملکی به هر دلیلی قابل افراز نباشد؛ مثلاً در خصوص بخش‌های مختلف آن، اختلاف قیمتی زیادی وجود داشته باشد.

دادگاه نیز نتواند بخش های مرغوب و کم ارزش تر را به صورت عادلانه تقسیم نماید.

ملک فروخته شده و قیمت آن بر اساس سهم هریکی از شرکا به ایشان پرداخته خواهد شد.

تقسیم به رد

در هر موردی که تقسیم با دو روش قبلی ممکن نباشد؛ مثلاً دو آپارتمان وجود داشته باشد که یکی از آن‌ها ۲۰ میلیارد و دیگری ۴۰ میلیارد ارزش داشته باشد، اگر هر کدام از شرکا مایل باشد که مال قیمتی‌تر را بردارد، باید قیمت اضافی بخش گران‌تر را به شریک دیگر خود رد کند.

پس در صورت درخواست افراز ملک مشاع از دادگاه محل قرارگیری ملک، ممکن است دادگاه، از یکی از شرکا که زمین باارزش‌تر را می‌خواهد، درخواست کند که نخست اختلاف قیمت میان دو ملک را به شریک دیگر رد نماید.

سپس، حکم به افراز دو ملک مشاع می‌دهد تا شریکی که پول رد را پرداخت کرده است، مالک زمین باازرش تر شود.

آیا افراز همان تفکیک است؟

خیر، تفکیک فقط به معنای تقسیم ملک می‌باشد.

در افراز ملک مشاع از دادگاه، علاوه بر اینکه ملک تقسیم می‌شود، سهم هرکدام از مالکان مشاعی نیز مشخص می‌شود.

قطعات افراز یا تقسیم شده، بر اساس نسبت سهم مالک مشاع به هریک از مالکین مشاعی اختصاص می‌یابد.

بر خلاف افراز ملک مشاع از دادگاه، در تفکیک ضروری نیست که سهم هر یک از مالکین مشخص شود.

پس ممکن است مالکین مشاعی توافق کنند ملک مشترک ایشان مورد تفکیک واقع شود.

در حالی که اشاعه در ملک از میان نرود و حصه یا بخش‌های تفکیکی هیچکدام اختصاصی نباشد.

نتیجه‌گیری

افراز ملک مشاع از دادگاه اصولاً زمانی صورت می‌گیرد که خود مالکین مشاعی در مورد تقسیم ملک نتوانند توافقی حاصل کنند.

سپس در صورت درخواست افراز ملک مشاع از دادگاه، مرجع قضایی سهم هر یک از مالکین از ملک را به صورت اختصاصی تعیین می‌کند.

پس از آن، ایشان حق دارند از بخش اختصاصی خود هرگونه استفاده‌ای انجام دهند.

سوالات متداول

• ملک مشاعی چیست؟

به ملکی که توسط دو یا چند مالک خریده شده باشد یا به دست چند ورثه به ارث رسیده باشد.

• افراز چیست؟

به فرآیند مشخص کردن سهم اختصاصی هر یک از شرکا در ملک گفته می‌شود.

• فرق تفکیک و افراز چیست؟

تفکیک صرفاً به تقسیم ملک اشاره دارد.

در حالی که در افراز، سهم اختصاصی هر یک از مالکین باید توسط دادگاه مشخص شود.‌

اگر در خصوص شیوه ارادی و اجباری تقسیم ملک مشاعی میان شرکا به نحو عادلانه سوالی دارید، همکاران ما در دادفروز آماده راهنمایی شما بزرگواران هستند.