انواع دعاوی فک رهن

انواع دعاوی فک رهن کدام‌اند؟ فک رهن به عنوان یکی از دعاوی ملک، فرآیندی است که در آن ملک وثیقه‌ای که به دلیل عدم پرداخت وام در بازداشت قرار دارد، از قید آن آزاد می‌شود.

در این راستا، عقد رهن به عنوان یکی از قراردادهای ملکی بین طلبکار و بدهکار شکل می‌گیرد.

باید گفت در این قرارداد، بدهکار با ارائه ملک به عنوان وثیقه، متعهد به پرداخت اقساط وام به همراه سود آن می‌شود.

در صورت تأخیر در پرداخت، ملک در رهن باقی می‌ماند.

این مسأله مانع از انتقال رسمی آن به خریدار می‌شود.

به همین دلیل، خریدار برای تغییر مالکیت ملک به نام خود، اقدام به اقامه دعوی فک رهن می‌کند.

ملکی که در دفترخانه اسناد رسمی قابل انتقال باشد، می‌بایست از هرگونه رهن یا بازداشت محاکم آزاد باشد.

در مواقعی که ملک مشاع باشد، شناخت دقیق از قوانین و شرایط فک رهن و تخلیه ملک مشاع ضروری است.

این امر نیازمند مشاوره با وکیل متخصص می‌باشد تا فرآیند به درستی انجام گیرد.

انواع دعاوی فک رهن کدام‌اند؟

دعاوی فک رهن به طور کلی به دو دسته اصلی تقسیم می‌شوند که هر کدام از آنها مسیر خاصی برای حل و فصل مسائل مرتبط با مالکیت و رهن املاک دارند.

نخستین نوع، دعوی الزام به فک رهن است.

در آن خواهان از دادگاه درخواست می‌کند تا طرف مقابل را ملزم به تنظیم سند آزادسازی رهن کند.

این نوع دعاوی معمولاً زمانی مطرح می‌شود که فروشنده یا مالک، به دلیل وجود رهن بانک، قادر به انتقال مالکیت به خریدار نیست.

دومین نوع، دعوی فک رهن مستقل است.

در این حالت، خواهان به طور مستقیم به دنبال لغو رهن بدون نیاز به تنظیم سند از سوی طرف مقابل است.

این دعاوی به ویژه در شرایطی که مالک به دلیل مشکلات مالی یا عدم توانایی بانک در وصول مطالبات، به دنبال آزادسازی ملک خود است، کاربرد بیشتری پیدا می‌کنند.

دعوی الزام به فک رهن از نوع مستقل چیست؟

به وضعیتی اشاره دارد که در آن مالک ملک، به منظور تأمین بدهی خود، دارایی‌اش را به عنوان وثیقه به طلبکار یا بانک می‌سپارد.

در این فرآیند، ملک تا زمان تسویه کامل بدهی در اختیار شخص ثالث باقی می‌ماند.

با این حال، اگر پس از پرداخت کامل بدهی، فک رهن انجام نشود، مالک می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به فک رهن، ادعای استرداد ملک و همچنین مطالبه اجرت‌المثل ایام فک رهن و خسارات قانونی ناشی از عدم اجرای تعهدات را به مرجع قضایی ارائه دهد.

این اقدام نه تنها به احقاق حقوق مالک کمک می‌کند، بلکه تعهدات قراردادی را نیز مورد تأکید قرار می‌دهد و از تبعات قانونی ناشی از تأخیر در فک رهن جلوگیری می‌کند.

بررسی دعوی الزام به فک رهن برای تنظیم سند

در صورتی که فروشنده ملکی که در رهن قرار دارد، پیش از دریافت پایان کار ساخت و ساز و انتقال رسمی آن به خریدار، وام بگیرد و با وعده آزادسازی سند از رهن قبل از واگذاری، به تعهد خود عمل نکند، خریدار می‌تواند برای طرح دعوی الزام به فک رهن و همچنین تنظیم سند رسمی اقدام کند.

این وضعیت می‌تواند به مشکلات جدی حقوقی منجر شود.

در این صورت، دریافت مشاوره از یک وکیل ملکی می‌تواند راهگشا باشد.

وکیل می‌تواند با ارائه مشاوره‌های تخصصی و راهنمایی‌های لازم، خریدار را در مسیر قانونی برای احقاق حقوقش هدایت کند.

آشنایی با مراحل فک رهن

مراحل فک رهن به‌عنوان یک فرآیند حقوقی شامل چندین مرحله کلیدی است.

ابتدا با شناسایی دادگاه صالح، که معمولاً دادگاه حقوقی نزدیک به محل ملک است، آغاز می‌شود.

در این دعوی، خواهان که خریدار ملک است، علیه خوانده که معمولاً بدهکار و بانک مرتهن است، اقدام می‌کند.

این دعوی به‌ طور معمول به همراه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح می‌شود تا ابعاد حقوقی انتقال مالکیت به‌طور کامل پوشش داده شود.

در مواردی که با وجود تسویه وام، ملک همچنان در رهن بانک باقی مانده، راهن اقدام به طرح دعوی فک رهن می‌کند.

اگر این موضوع در خواسته اصلی دعوی گنجانده نشده باشد، باید دادخواست جداگانه‌ای ارائه شود.

زیرا این دعوی به‌ صورت افزایش خواسته قابل طرح نیست.

همچنین، حکم صادره در خصوص فک رهن از اعتبار امر مختومه برخوردار الست.

به همین دلیل، پس از صدور حکم، طرح مجدد این دعوی امکان‌پذیر نیست.

مدارک لازم جهت ارائه الزام به فک رهن در دادگاه

برای ارائه الزام به فک رهن در دادگاه، مالک یا وکیل وی باید مدارک هویتی معتبر خود شامل شناسنامه و کارت ملی را به همراه وکالت‌نامه در صورت نیاز ارائه دهد.

همچنین، اسناد مربوط به احراز محل اقامت مالک براساس نشانی درج شده در سند و قرارداد رهن نیز ضروری است.

مدارک مستند دال بر پرداخت دیون و درخواست جلب نظر کارشناسی از دیگر ملزومات این فرآیند به شمار می‌روند.

علاوه بر این، استعلامات لازم، تحقیقات و استشهاد محلی، شهادت شهود و مطلعین و سوگند در صورت ضرورت، به عنوان دلایل و مستندات تکمیلی باید آماده و به دادگاه ارائه شود.

تمامی این مدارک در کنار یکدیگر، پایه‌گذار استدلال و درخواست فک رهن خواهند بود.

هزینه‌های فک رهن چقدر است؟

به عنوان یکی از مراحل مهم در معاملات ملکی، هزینه فک رهن تحت تأثیر تعرفه‌های مشخصی است که در سایت اداره اسناد و املاک استان منتشر شده‌اند.

برای معاملاتی که ارزش آن‌ها به ۵۰۰ میلیون ریال می‌رسد، این هزینه کمتر از ۳۶۰ هزار تومان خواهد بود.

همچنین برای محاسبه مبلغ نهایی سند در دفتر اسناد رسمی، لازم است قیمت ملک که توسط اداره دارایی تعیین می‌شود، از قبل مشخص گردد.

به ازای هر ورقه اضافی، ۱۰۰ هزار ریال به مبلغ کل افزوده می‌شود.

همین‌طور، در صورت حضور هر نفر اضافی در طرفین قرارداد، هزینه‌ای مشابه به مبلغ نهایی اضافه خواهد شد.

این جزئیات به خریداران و فروشندگان کمک می‌کند تا با آگاهی بیشتری نسبت به هزینه‌های مرتبط با فک رهن اقدام کنند.

نمونه متن فک رهن

• رئیس محترم و دادگاه تجدید نظر استان
• با سلام و احترام
• به عنوان وکیل جناب آقای…در پرونده شماره…، به منظور فسخ قرار رد دعوی شماره…که از سوی دادگاه محترم شعبه…عمومی حقوقی رشت صادر شده است، به عرض می‌رسانم که موکل تنها دارایی خود، یعنی یک منزل مسکونی را به دلیل اعطای امانت به خوانده برای پرداخت اقساط یک بیل مکانیکی، به شرکت لیزینگ…در رهن گذاشته است.
• با وجود پرداخت منظم اقساط و عدم وارد آمدن آسیب به منزل، خوانده هیچ اقدام موثری برای آزادسازی رهن انجام نداده و تعهد خود را که در سال…به صورت رسمی ثبت کرده، نقض کرده است.
• در آن قرار، به صراحت ذکر شده که خوانده موظف است تا پایان سال…با تسویه اقساط، رهن منزل موکل را فک کند.
• لذا با توجه به مستندات موجود و همچنین درخواست احضار شهود و شرکت لیزینگ، تقاضا داریم که به این موضوع توجه ویژه‌ای داشته باشید تا حق موکل به درستی احقاق گردد.