توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی چگونه است؟ یکی از مهم‌ترین راه‌های دستیابی به اموال بدهکار برای اینکه مال به فروش برود و طلب طلبکار پرداخت شود، توقیف اموال غیرمنقول یا همان املاک شخص محکوم شده می‌باشد.
معمولاً در توقیف ملک با سند رسمی مشکل چندانی پیش نمی‌آید.
مشکل اصلی زمانی رخ می‌دهد که با موضوع توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی مواجه شویم.
در وضعیت توقیف ملک بدون سابقه ثبتی، مالک رسمی ملک در دفاتر رسمی ثبت املاک مشخص نیست.
ممکن است سندهای مالکیت بسیاری در مورد آن ملک وجود داشته باشد.
با توجه به دعاوی ملک مطروحه، حتی ادعای موقوفه بودن آن ملک نیز مطرح شود.
از طرف دیگر در جریان توقیف ملکی که سابقه ثبتی ندارد، معمولاً شخص ثالثی از مال غیرمنقول استفاده می‌کند یا مدعی حقی در آن می‌شود.
همه این موارد ما را به این موضوع رهنمون می‌سازد که توقیف ملک بدون سابقه ثبتی فرآیندی دشوار و نیازمند تامل است.
به همین دلیل، در این نوشته تلاش می‌کنیم تا هردو نوع توقیف و خلع ید و تخلیه ملک یعنی توقیف مال غیرمنقول با سند رسمی و به خصوص توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی را بررسی کنیم.
فهرست مطالب
توقیف ملک به چه معناست؟
در لغت به معنای بازداشت می‌باشد.
توقیف در اصطلاح حقوق به فرآیند معرفی مال مدیون که بر اساس حکم قطعی به پرداخت بدهی محکوم شده، گفته می‌شود تا با توقیف آن مال، بدهکار دیگر نتواند آن مال را به دیگری منتقل کند.
اصولاً توقیف در اموال منقول به صورت مادی انجام می‌شود.
مثلاً اگر بدهکار مقداری طلا داشته باشد، عین طلای او از وی مطالبه شده و در محلی امن نگه داری می‌شود.
از طرف دیگر اما توقیف ملک از جمله توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی به صورت رسمی انجام می‌شود.
زیرا در عمل امکان ندارد که بتوان مال غیرمنقول را توقیف مادی نمود.
به همین دلیل دادگاه به مرجع ثبتی دستور می‌دهد که توقیف شدن مال را ثبت نماید.
پس از آن، به مدیون یا محکوم علیه، چه توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی نباشد یا باشد، اجازه معامله نسبت به ملک در صورتی که به حق ذی‌نفع ضرری برساند، داده نخواهد شد.
توقیف ملک به چند طریق انجام می‌شود؟
ممکن است ملک شناسایی شده توسط شخص طلبکار، دارای سند رسمی باشد.
در این صورت فرآیند توقیف مال بسیار راحت‌تر خواهد بود.
زیرا دادگاه فوراً به مراجع ثبتی دستور می‌دهد تا مال را به صورت توقیف شده ثبت نمایند.
حال پس از ثبت ملک به صورت توقیفی، هرگونه معامله مالک بدهکار نسبت به مال پس از توقیف شدن آن، بی اعتبار خواهد بود.
از طرف دیگر، به شخص بدهکار اجازه ثبت سند انتقال مالکیت ملک در مراجع رسمی ثبتی داده نخواهد شد.
توقیف ملک با سابقه ثبتی رسمی
به این موضوع در ماده ۱۰۰ قانون اجرای احکام مدنی اشاره گردیده است.
اداره ثبت پس از اعلام توقیف در صورتی که ملک به نام بدهکار ثبت شده باشد.
مراتب را در دفتر املاک و اگر ملک در جریان ثبت باشد، در دفتر ملک بازداشتی و پرونده ثبتی قید می‌نماید.
اگر ملک به نام محکوم‌علیه نباشد فوراً به قسمت اجرا اعلام می‌دارد.
همچنین در این مرحله، اگر اداره ثبت ملک را به نام شخص دیگری غیر از بدهکار ثبت کرده باشد، مراتب را به دادگاه اطلاع می‌دهد.
اصولاً نمی‌توان از این مال برای پرداخت بدهی طلبکار استفاده نمود.
مثلاً اگر خود بدهکار مبایعه‌نامه به دادگاه ارائه کند و درخواست کند که ملک خریداری شده توسط او توقیف گردد، چنین امری میسر نخواهد بود.
شخص بدهکار ناچار است که نخست با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، فروشنده ملک را وادار به انتقال مالکیت ملک به وی در دفاتر اسناد رسمی کند.
با این وجود این نکته نیز اهمیت دارد که در هر زمان، طلبکار یا بدهکار، می‌توانند در خصوص مهلت بدهکار برای پرداخت دیون خویش توافق کنند.
برای مثال طلبکار می‌تواند مهلتی کوتاه به بدهکار اعطا کند تا او با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، به صورت رسمی مالک مال غیرمنقول شود.
طلبکار در این صورت می‌تواند به راحتی طلب خویش را از محل آن مال استیفاء نماید.
نحوه توقیف ملک فاقد سابقه رسمی
یکی از موارد دشوار در بحث توقیف اموال، توقیف ملک فاقد سابقه رسمی است.
در خصوص این اموال، ممکن است اشخاص فراوانی مدعی حق مالکیت یا حقوق دیگری من جمله انتفاع یا ارتفاق در ملک شوند.
چنین وضعیتی توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی را دشوار می‌نماید.
از طرف دیگر معمولاً بخشی از این اموال در گذشته دور وقف شده‌اند.
چه بسا شخص بدهکار به صورت غیرمجاز در آن ملک سکونت داشته است.
با توجه به همه موارد فوق، توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی تنها به صورت استثنایی اجرا می‌شود.
اصولاً نمی‌توان توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی را از اجراییه دادگاه تقاضا نمود.
مگر آن که شرایط خاصی وجود داشته باشد.
حال این شرایط در ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام بیان شده‌اند.
توقیف مال غیرمنقول که سابقه نداردوقتی جائز است که بدهکار در آن تصرف مالکانه داشته باشد.
همچنین بدهکار به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.
در موردی که حکم بر مالکیت بدهکار صادر شده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد توقیف مال مزبور در ازاء بدهی جایز است.
ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.
پس بر اساس این ماده توقیف مال غیرمنقول تنها در دو حالت زیر جایز است.
بدهکار در ملک تصرف مالکانه داشته باشد
منظور از تصرف مالکانه، هر نوعی دخل و تصرف و استفاده از ملکی است که به عنوان مالک انجام شود.
برای مثال اگر در جریان توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی معلوم شود آن ملک توسط بدهکار اجاره داده شده، با توجه به اینکه اجاره دادن مال نیز یکی از مصادیق تصرف مالکانه می‌باشد، پس می‌توان آن مال تصرف شده را توقیف نمود.
از طرف دیگر اگر معلوم شود که بدهکار و خانواده او مدت زیادی در خانه‌ای سکونت داشته‌اند، اگر این سکونت بر اثر اجاره آن خانه نباشد، می‌توان مال را توقیف نمود.
البته به شرطی که توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی از موارد استثنایی اموال غیرقابل توقیف که با عنوان “مستثنیات دین” شناخته می‌شود نباشد.
مثلاً اگر ملک ابعادی متعارف داشته باشد و متناسب با زندگی محکوم علیه و خانواده او باشد، چنین ملکی توقیف نخواهد گردید.
پس لازم است بدانیم که توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی ممکن است به دلیل سکونت مالک و خانواده او در آن ملک هیچگاه عملی نگردد.
در صورتی که حکم قطعی مالکیت بدهکار صادر شده باشد
باید گفت در این صورت نیز دادگاه مطمئن خواهد بود که ملک بدون سند به بدهکار تعلق دارد.
نتیجه‌گیری
در این مطلب دانستیم که توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی امری استثنایی است.
تنها به شرط اینکه ملک بدون سند در حکم دادگاه، مال بدهکار شناخته شده باشد یا مال مورد تصرف مالکانه او باشد، توقیف می‌گردد.
سوالات متداول
- توقیف مال به چه معناست؟
به معنای بازداشت مال به جهت اینکه بدهکار آن را به کسی منتقل نکند.
- آیا توقیف مال منقول و غیرمنقول فرق دارد؟
بله؛ توقیف مال منقول به صورت فیزیکی و مادی با برداشتن مال انجام می‌شود.
در حالیکه توقیف ملک به صورت رسمی است.
- توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی چگونه انجام می‌شود؟
این توقیف فقط در صورت وجود حکم دادگاه مبنی بر مالکیت بدهکار یا اثبات تصرف مالکانه بدهکار در ملک ثبت نشده انجام خواهد شد.
اگر در خصوص جریان توقیف توقیف ملک فاقد سابقه ثبتی و موانع توقیف مال مثل بحث مستثنیات دین سوالی دارید، کارشناسان ما در دادفروز آماده راهنمایی شما بزرگواران هستند.
بدون دیدگاه