دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر چگونه مطرح می‌شود؟ تا قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر، از این قرار بود که در صورت اینکه قرارداد اجاره خاتمه پیدا می‌کرد آن‌ها دو راه پیش رو داشتند.
در حالت اول باید موجر و مستاجر توافق می‌کردند و قرارداد اجاره را برای مدت معینی تمدید می‌کردند.
یا این که اگر نمی‌توانستند با یکدیگر توافق کنند مستاجر باید ملک مورد اجاره را تخلیه می‌کرد.
او می‌توانست در محل دیگری فعالیت خود را ادامه دهد.
موجر نیز می‌توانست مال خود را مجدداً اجاره داده، به فروش برساند یا خودش در آن محل مشغول به فعالیت شود.
به دلیل شرایط اقتصادی که در دهه ۱۳۵۰ در کشور ما حاکم شد و قوانینی که در خصوص خلع ید و تخلیه ملک وضع شد قانون‌گذاران کشور به این نتیجه رسیدند که لازم است از مستاجر حمایت بیش‌تری به عمل آورند.
با توجه به دعاوی ملک مطروحه برای همین امر نیز مبادرت به تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نمودند.
قراردادهای اجاره‌ای که پس از سال ۱۳۵۶ منعقد شد مشمول این قانون قرار گرفت.
فهرست مطالب
بررسی قراردادهای پس از سال ۱۳۵۶
در این قراردادها با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر منقطع نمی‌شود.
موجر یا باید مبادرت به تمدید قرارداد اجاره کند یا اگر این کار را انجام ندهد مستاجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای تمدید قرارداد اجاره خودش را بنماید.
در واقع قانون‌گذار برای حمایت از مستاجر این‌گونه مقرر کرد که موجر نمی‌تواند برخلاف میل مستاجر او را از محل کسب و پیشه‌اش بیرون نماید.
تا هر زمان که مستاجر بخواهد می‌تواند در محل کسب و پیشه مستقر باشد.
امتیازی که در این قانون برای مستاجر پیش‌بینی شد بعدها به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ برچیده شد.
باید بگوییم که قراردادهایی که در حد فاصل سال ۱۳۵۶ تا سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند همچنان مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می‌باشند.
مقرراتی که ذکر شد نیز در رابطه با آن‌ها اجرا می‌شود.
با این حال قانون‌گذار برای حمایت از موجر مواردی استثنایی را پیش بینی نمود که به استناد آن‌ها بتوان دعوای تخلیه ملک مورد اجاره را مطرح نمود.
یکی از این موارد دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر می‌باشد.
با توجه به اینکه در حال حاضر بسیاری از موجران به دنبال آن هستند که به دلایلی مستاجر خود را از ملک بیرون نمایند به نظر می‌رسد که طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر یکی از راه‌هایی است که می‌تواند مورد توجه آن‌ها قرار بگیرد.
دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر چه شرایطی دارد؟
گفته شد که به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مستاجر می‌تواند تا هر زمانی که بخواهد به تصرفات خود در مال مورد اجاره ادامه دهد.
موجر مگر در موارد استثنایی حق نخواهد داشت که مانع او شود.
یکی از این موارد استثنایی در زمانی است که مستاجر بدون اذن موجر مبادرت به انتقال عین مستاجره به شخص دیگری نماید.
توضیح آنکه با انعقاد قرارداد اجاره مستاجر، مالکیت منافع مال مورد اجاره را در مدت قرارداد به دست می‌آورد و مالکیت عینِ مال برای موجر باقی می‌ماند.
در چنین شرایطی از آنجایی که مستاجر مالک منافع مال می‌باشد می‌تواند خود با انعقاد قرارداد اجاره مالکیت منافع را به شخص دیگری منتقل نماید.
از آنجایی که ممکن است موجر راضی به این کار نباشد قانون‌گذار برای حمایت از او چنین امتیازی را برای او پیش‌بینی نمود.
مبنی بر اینکه او بتواند دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر را علیه مستاجر مطرح نماید.
البته ممکن است که موجر و مستاجر با یکدیگر به موجب یک قرارداد جداگانه توافق کرده باشند و حق انتقال به غیر به مستاجر داده شده باشد.
در چنین شرایطی مستاجری که منافع ملک را انتقال داده بر طبق توافق عمل کرده و نمی‌توان ادعایی را علیه او مطرح نمود.
شیوه طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر
برای طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر لازم است که موجر که خواهان دعوا می‌باشد به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید.
سپس دادخواستی را در این خصوص تنظیم نماید.
در این مرحله لازم است که موجر تمام مدارکی را که ممکن است در مسیر اثبات ادعایش کارساز باشد ضمیمه به دادخواست خود کند.
ثانیاً باید اثبات شود که این قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می‌باشد.
علاوه بر آن موجر باید اثبات کند که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر چنین اقدامی را انجام داده است.
برای طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر لازم است که نام انتقال گیرنده که همان مستاجر دوم می‌باشد نیز در ستون خوانده درج گردد تا دعوا با ایراد عدم حضور تمام ذی‌نفعان در دادرسی مواجه نگردد.
پس از اینکه دادخواست در دفتر خدمات قضایی به ثبت رسید به یکی از شعب دادگاه‌ها ارجاع می‌شود.
در آنجا پرونده تشکیل می‌شود.
سپس وقتی برای تشکیل جلسه تعیین و به طرفین ابلاغ می‌شود.
در جلسه دادرسی قاضی تمام اسناد و مدارک موجود را بررسی می‌کند.
اظهارات هر یک از طرفین را نیز استماع خواهد کرد.
پس از آن در صورت اینکه انتقال مال مورد اجاره از سوی مستاجر اول به مستاجر دوم را احراز نماید موضوع را برای ارزیابی میزان نصف حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد.
چرا که موجر موظف است نصف حق کسب و پیشه را برای تخلیه ملک به مستاجر پرداخت نماید.
در نهایت پس از تعیین میزان حق کسب و پیشه، دادگاه به نفع خواهان رای صادر می‌کند.
به موجر نیز مهلت می‌دهد که ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ حکم نسبت به پرداخت آن اقدام نماید.
پس از پرداخت این مبلغ، مستاجر ۱۰ روز زمان خواهد داشت تا ملک را تخلیه کند.
هزینه دادرسی و دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه
دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر یکی از دعاوی غیر مالی می‌باشد که هزینه دادرسی آن بسیار ناچیز است.
علاوه بر آن باید اشاره کنیم که دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر دادگاه عمومی حقوقی آن حوزه قضایی می‌باشد که ملک در آنجا واقع شده است.
نتیجه‌گیری
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حمایت‌های زیادی را از مستاجر به عمل آورده است.
موجر عملاً نمی‌تواند تخلیه ملک مورد اجاره را خواستار شود
ولیکن اگر مستاجر ملک را به کس دیگری اجاره داده باشد موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه نماید.
استثنائاً می‌تواند درخواست تخلیه ملک مورد اجاره را نماید.
بدین منظور باید نیمی از حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد تا او ملک را تخلیه کند.
طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر یکی از پیچیده‌ترین مسائل حقوقی می‌باشد.
بنابراین چنانچه در این زمینه نیازمند مشاوره حقوقی تخصصی هستید با تیم حقوقی دادفروز در ارتباط باشید.
سوالات متداول
- چگونه می‌توان دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر مطرح نمود؟
برای طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر موجر باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند.
سپس ضمن ثبت دادخواست، قرارداد خود با مستاجر را نیز ارائه دهد.
- برای تخلیه ملک موجر می‌بایست چه اموری را انجام دهد؟
موجر می‌بایست نیمی از حق کسب و پیشه و تجارت را که توسط کارشناس رسمی دادگستری تایید می‌شود به مستاجر بپردازد.
- پس از صدور حکم قطعی، مستاجر چند روز مهلت خواهد داشت تا ملک را تخلیه کند؟
در صورت اینکه حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت شده باشد او ۱۰ روز از تاریخ پرداخت مهلت دارد تا ملک مورد اجاره را تخلیه نماید.
بدون دیدگاه