دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها یکی از چالش‌های رایج در عرصه املاک به شمار می‌آید، که نه تنها مالکان را در تنگنا قرار می‌دهد، بلکه مستاجران را نیز با پیامدهای قانونی و مالی مواجه می‌سازد.

این وضعیت می‌تواند به سادگی به یک نزاع حقوقی پیچیده تبدیل شود.

چرا که بسیاری از مالکان از فرآیندهای قانونی و حقوقی مربوط به تخلیه مستاجر غافل‌اند.

در پی آن، ممکن است تصمیمات نادرستی اتخاذ کنند.

با توجه به دعاوی ملک، آگاهی از حقوق و وظایف طرفین قرارداد اجاره، می‌تواند به کاهش تنش‌ها و تسهیل حل و فصل مسأله کمک شایانی نماید.

درک صحیح و جامع از قوانین مرتبط با اجاره و خلع ید و تخلیه ملک، کلید موفقیت در مدیریت این قبیل دعاوی است.

در این مطلب به شرح و بسط این موضوع خواهیم پرداخت.

چگونه دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها را در دادگاه مطرح کنیم؟

باید گفت در فرآیند طرح دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها، نخستین گام برای موجر، شناسایی نوع قرارداد اجاره و قوانین حاکم بر آن است.

در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، موجر باید به دقت از تاریخ عدم پرداخت اجاره مطلع شود.

همچنین در صورت عدم پرداخت، با ارسال اظهارنامه به مستاجر، وی را ملزم به پرداخت اجور معوقه کند.

اگر مستاجر ظرف ۱۰ روز به تعهد خود عمل نکند یا در طول یک سال، ۲ بار از پرداخت اجاره بها امتناع ورزد، موجر می‌تواند با استناد به این دلایل، اقدام به طرح دعوای تخلیه نماید.

در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶، تنها در صورتی که شرط خاصی در قرارداد برای تخلیه به خاطر عدم پرداخت اجاره بها درج شده باشد، موجر مجاز به طرح دعوا خواهد بود.

دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها چه ارکانی دارد؟

برای طرح دعوای تخلیه به  علت عدم پرداخت اجاره بها، ابتدا باید رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر به خوبی تبیین شود.

در این راستا، خواهان دعوا باید مالک ملک یا نماینده قانونی وی باشد.

قرارداد اجاره نیز باید تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ قرار گیرد.

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، شرط اساسی این دعواست.

موجر باید به مستاجر اخطاریه یا اظهارنامه‌ای ارسال کند تا مستندات لازم برای اثبات ادعای خود را فراهم کند.

در این نوع دعاوی، خواهان به عنوان موجر، دعوا را علیه مستاجر اقامه می‌کند.

این دعوا در زمره دعاوی غیرمالی محسوب می‌شود که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس محاسبه می‌گردد.

با وجود الزامات قانونی مبنی بر طرح دعاوی تخلیه در شورای حل اختلاف، طبق بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف، دعاوی مرتبط با تخلیه ملک دارای حق کسب و پیشه باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اقامه شوند.

موجر در چه حالتی می‌تواند دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را مطرح کند؟

در ارتباط با قراردادهای اجاره املاک تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها فرآیندی مشخص دارد.

مستاجر موظف است در موعد معین ذکر شده در اجاره‌نامه، اجاره بها را به موجر پرداخت کند.

پس از پایان مدت اجاره و در ادامه رابطه استیجاری، او باید اجرت المثل را در همان میزان اجاره، هر ماه در پایان ماه، ظرف ۱۰ روز به مالک بپردازد.

در صورتی که مستاجر به این تعهد عمل نکند، موجر از طریق ارسال اظهارنامه یا اخطاریه رسمی، به مستاجر مهلت می‌دهد تا ظرف ۱۰ روز نسبت به پرداخت اجاره بهای معوقه اقدام کند.

در صورت عدم اقدام مستاجر در این موعد، موجر این حق را دارد که دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را به مراجع قضایی ارائه دهد.

چگونه می‌توان از صدور حکم تخلیه جلوگیری کرد؟

در شرایطی که مستاجر برای نخستین بار در طول مدت قرارداد اجاره، از پرداخت اجاره بها خودداری کرده است.

همچنین با ارسال اظهارنامه یا اخطاریه نیز به این امتناع ادامه داده باشد، موجر می‌تواند به علت عدم پرداخت اجاره بها دعوای تخلیه را اقامه کند.

بر اساس بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱‍۳۵۶، مستاجر این امکان را دارد که پیش از صدور حکم دادگاه تجدیدنظر، با پرداخت اجاره بهای معوقه به همراه ۲۰ درصد اضافه، مانع از صدور حکم تخلیه گردد.

لازم به ذکر است که این حق تنها یک بار در طول دوره اجاره برای مستاجر فراهم است.

صرفاً در شرایطی که او از پرداخت اجاره بها استنکاف کرده و موجر نیز پس از ارسال اخطاریه اقدام به طرح دعوا نماید، قابل استفاده خواهد بود.

اگر مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر قانونی نکند چه اتفاقی خواهد افتاد؟

طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در صورتیکه اجاره‌نامه میان طرفین به صورت کتبی عادی یا به شکل شفاهی تنظیم شده باشد، موجر قبل از ارائه دادخواست تخلیه موظف است تا برای مستاجر یک اظهارنامه رسمی ارسال نماید.

در مقابل، اگر اجاره‌نامه به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد موجر باید ابتدا به همان دفترخانه مراجعه کرده و درخواست ارسال اخطاریه برای مستاجر را مطرح کند.

اهمیت رعایت دقیق این مراحل به دلیل آمره بودن مطالب مذکور است.

عدم پیروی از این روند ممکن است منجر به صدور قرار عدم استماع دعوا گردد.

بنابراین، آشنایی با این الزامات قانونی برای هر دو طرف از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

در جلسه رسیدگی به دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها دادگاه با دقت به بررسی مستندات موجود می‌پردازد.

پس از تأیید رابطه استیجاری میان طرفین، سمت خواهان را به عنوان موجر یا نماینده قانونی او احراز می‌کند.

همچنین، شمول قانون سال ۱۳۵۶ بر روابط استیجاری طرفین مورد بررسی قرار می‌گیرد.

ارسال اظهارنامه رسمی یا اخطاریه دفترخانه طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر نیز تأیید می‌شود.

در صورتی که تخلف مستاجر محرز گردد، با توجه به اصل بر عدم پرداخت اجاره بها که به عهده مستاجر است، دادگاه اقدام به صدور رأی تخلیه ملک می‌نماید.

به مستاجر نیز فرصتی می‌دهد تا ظرف مهلتی که حداقل کمتر از ۱۰ روز و حداکثر بیشتر از دو ماه نباشد، ملک را تخلیه کند.

حکم تخلیه بدون حق کسب و پیشه در چه حالتی مطرح می‌شود؟

در صورتی که دادگاه به تخلف مستاجر در پرداخت اجاره بها پی ببرد، حکم تخلیه بدون حق کسب،پیشه یا تجارت صادر خواهد شد.

با این حال، در صورتی که موجر درخواست حق سرقفلی کند، مستاجر موظف به پرداخت آن است.

نکته حائز اهمیت این است که براساس ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر، پس از پایان مدت اجاره، مبلغی که مستاجر به موجر پرداخت می‌کند، به عنوان اجرت المثلی تلقی می‌شود.

باید معادل اجرت المسمی باشد.

این مبلغ می‌بایست ظرف مدت ۱۰ روز تسویه گردد.

همچنین این قوانین به وضوح توازن حقوق و تعهدات طرفین را مشخص می‌کند و از بروز اختلافات بیشتر و جلوگیری می‌نماید.

تقدیم چک جایگزین اجازه توسط مستاجر

در صورتی که مستاجر به منظور تسویه اجاره بها چک یا سند تجاری دیگری به موجر ارائه دهد، این عمل به منزله پرداخت اجاره بها تلقی می‌شود.

اگر چک به هر دلیلی برگشت بخورد، مسئولیت قانونی بر عهده مستاجر خواهد بود.

این موضوع به هیچ عنوان نشان‌دهنده عدم پرداخت اجاره نیست.

به عبارت دیگر، ارائه چک به عنوان وسیله‌ای برای انجام تعهدات مالی، خود به تنهایی وضعیت مالی مستاجر را نسبت به موجر تعیین می‌کند.

برگشت خوردن چک تنها جنبه‌ای از روابط مالی را تحت تاثیر قرار می‌دهد، بدون آنکه اصل تعهدات اجاره‌ای را مخدوش کند.

سخن پایانی

قرارداد اجاره به عنوان یکی از مهم‌ترین توافقات قانونی میان موجر و مستاجر، به دلیل پیچیدگی‌های ذاتی خود، می‌تواند چالش‌های متعددی را به وجود آورد.

یکی از تکالیف اصلی مستاجر، پرداخت به‌موقع اجاره‌بها است.

عدم رعایت آن می‌تواند موجر را به سمت اقدام قانونی سوق دهد.

در چنین شرایطی موجر این حق را دارد که با تنظیم و ارائه دادخواست تخلیه به مراجع قضایی، پیگیری حقوق خود را آغاز کند.

اهمیت نگارش صحیح و تخصصی این دادخواست به قدری بالاست که محتوای آن در تمامی مراحل دادرسی مورد ارزیابی قرار می‌گیرد و می‌تواند سرنوشت قرارداد اجاره را تعیین کند.