روش‌های قانونی فروش املاک مشاع

فروش املاک مشاع با توجه به ازدیاد فعالیت‌های اقتصادی مربوط به املاک و مستغلات، ممکن است در نحوه فروش و انتقال آن به اغیار، محل ایجاد دعاوی ملک بسیاری باشد.

در ابتدا برای شناخت روش‌های قانونی فروش املاک مشاع باید به مفاهیم ذیل برای تفهیم بهتر توجه کنیم.

فروش املاک مشاع

ملک مشاع عبارت است از مالى كه مقدار حصه هر مالكى معلوم باشد و وسعت و حدود سهم او مشخص نشود.

در این شرایط هر یک از مالکان در تمام اجزای ملک سهم دارند.

مثلاً اگر دو نفر به صورت مشترک مالک یک آپارتمان باشند، در قراردادهای ملکی سه دانگ یا اشتراک ۵۰ درصد از اجزا و قطعات آپارتمان به آن‌ها به‌طور یکسان تعلق دارد.

حصه چیست؟

به سهم مشاع از مالی مختص به چند نفر باشد، حصه گفته می‌شود.

مفهوم ملک مفروز

مفروز در لغت به معنی جدا یا تقسیم کرده است.

در واقع ملک مفروز، ملک مشاع است که مالکان آن تصمیم گرفته‌اند ملک را به بخش‌هایی تقسیم کنند و برای بخش های دیگر حق تصمیم نداشته باشند.

در نتیجه ملکی که جدا شده و فقط یک مالک دارد، به آن ملک مفروز می‌گویند.

قانون ملک مفروز حق دخالت و اختلاف را به شرکا نمی‌دهد.

ملک افراز شده بین شرکا تقسیم شده است و هر کدام برای ملک خود حق تصمیم‌گیری دارند.

تفاوت ملک مشاع و مفروز

ملک مشاع به اسم چندین مالک است و بدون تصمیم گیری نمی‌توانند روی ملک ساخت و ساز یا کارهای دیگری انجام دهند‌.

در ملک مشاع چند نفر حق تصمیم‌گیری دارند یعنی یک مالک بدون اعضای دیگر نمی‌تواند برای ملک به تنهایی تصمیم بگیرد.

اما ملک مفروز فقط یک مالک دارد و توسط یک نفر اداره می شود و حق هیچ گونه دخالتی در آن وجود ندارد.

همان طور که می‌دانید ملک‌ مفروز زیر مجموعه ملک مشاع است، یعنی اگر ملک مشاع را تقسیم کنیم به ملک مفروز تبدیل خواهد شد.

روش‌های قانونی فروش املاک مشاع

گاهی ممکن است شرکاء یک ملک به هر دلیلی نخواهند به شراکت ادامه بدهند، در این صورت اگر مالکین در خصوص تقسیم ملک توافقی نداشته باشند این امر به شرح زیر است.

به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نموده و تقاضای افراز نمایند.

چنانچه ملک مشاع، قابلیت افراز و تقسیم را نداشته باشد خواهان می‌توانند از دادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع را مطالبه کنند.

روش های تقسیم ملک مشاع

مطابق قانون، همه مالکین در بخش‌های مختلف یک ملک مشاع سهم دارند.

این یعنی سهم هر یک از مالکین در قسمت‌های مختلف ملک پراکنده‌ شده است.

به همین دلیل مشخص کردن میزان سهم مالکین و جداسازی آن گاهی به یک فرآیند حقوقی پیچیده تبدیل می‌شود که حتی ممکن است منجر به دعاوی ملکی گردد.

اگر طبق قانون بخواهیم این روش‌ها را عنوان کنیم، به شرح زیر خواهند بود.

روش افراز

اگر مال به‌گونه‌ای باشد که بتوان سهم هر یک از شرکا را به‌طور دقیق و مساوی مشخص کرد، از تقسیم به روش افراز استفاده می‌شود.

این روش اصولاً برای اموالی که قابلیت تقسیم به قسمت‌های مساوی را دارند کاربرد دارد.

روش تعدیل

برای اموالی که دارای اجزای یکسان نیستند و نمی‌شود آن را به قسمت‌های مساوی تقسیم کرد، ارزش مالی آن‌ها برای تقسیم ملک بین شرکا در نظر گرفته می‌شود.

یعنی ممکن است در یک ملک خاص، ۲۰۰ متر از ملک به ‌اندازه ۳۵۰ متر از بخشی دیگر ارزش مالی داشته باشد.

در این شرایط به‌جای تقسیم براساس مساحت، تقسیم بر اساس ارزش مالی انجام می‌شود.

روش رد

گاهی پیش می‌آید که به یکی از شرکا سهمی از ملک می‌رسد که ارزش مالی آن کمتر از سهم دیگر شرکا است و نمی‌شود ملک را چه از نظر مساحت و چه از نظر ارزش مالی به‌طور مساوی تقسیم کرد.

در این شرایط، سایر شرکا باید اختلاف ارزش سهم را به شریکی که کمتر سهم برده بپردازند تا همگی سهم یکسانی از ملک برده باشند.

نحوه اخذ گواهی عدم افراز ملک مشاع

افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته و مورد تقاضاي يك يا‌ چند شريك باشد، با واحد ثبتي محلي خواهد بود كه ملك مذكور در آن حوزه واقع است.

واحد ثبتي با رعايت كليه قوانين و مقررات ملك مورد تقاضا‌ را افراز مي‌نمايد.

در صورتی که ملک قابل افراز باشد اداره ثبت نسبت به تقسیم آن اقدام می‌نماید.

چنانچه بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه‌ای به خواهان داده می‌شود و در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک گواهی می‌گردد.

مراجع افراز ملک مشاع

برای افراز ملک باید به سند ملک توجه نمود که دارای دو حالت زیر است.

• در صورتی که ملک مشاعی دارای سند رسمی است و جریان ثبتی آن تمام شده است باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرد.
• در صورتی که ملک مشاعی دارای سند رسمی نیست و جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است در این حالت درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می‌باشد.

شرایط و مدارک لازم جهت فروش املاک مشاع

متقاضی فروش فروش املاک مشاع، باید با به همراه داشتن مدارک ذیل، درخواست خود را مبنی بر دستور فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم کند.

دادگاه پس از صدور دستور فروش، آن را برای اجرای حکم به دایره اجرا می فرستد.

مدیر اجرا نسبت به مزایده و فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.

مدارک نیاز برای فروش املاک مشاع به شرح ذیل می‌باشد.

• تصویر و اصل سند ملک مشاع.
• گواهی عدم افراز.
• فرم دادنامه یا دادخواست.
• فیش واریز هزینه‌های دادرسی.
• مدارک شناسایی شرکا.

روش قانونی فروش املاک مشاع

در صورتی که ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد، هر یک از مالکین باید با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضایی را مبنی بر افراز ملک مشاع به اداره ثبت تحویل دهد.

پس از آن کارشناس مربوطه پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع می‌نماید و با تعیین وقت قبلی در حضور همه مالکین مشاعی نقشه برداری انجام می ‌شود.

پس از آن صورتجلسه ای تنظیم و به امضاء همه مالکین مشاعی می‌رسد.

سپس تصمیم واحد ثبتی به مالکین ابلاغ می‌‌شود و این تصمیم ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی می‌باشد.

متقاضی افراز بعد از تهیه گواهی نامه عدم افراز، باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی نسبت به ثبت و ارسال دادخواست فروش املاک مشاع اقدام نماید.

در مورد تقسیم اموال مشاع خواهان باید نام و سایر مشخصات خود و نام تمامی شرکا را در دعوای تقسیم تصریح نماید.

همچنین دلایل مالکیت مشاعی و حقانیت خود را در مال مورد تقاضای تقسیم به دادگاه صالح تسلیم کند.

در این مرحله دادگاه با بررسی مدارک و مستندات خواهان باید نسبت به صدور فروش املاک مشاع اقدام نماید.

بعد از اینکه دستور فروش ملک مشاع صادر شد، ملک از طریق مزایده به فروش می‌رسد.

در مزایده فروش املاک مشاع، کارشناس قیمت پایه‌ای برای ملک تعیین می‌کند.

شخصی برنده مزایده است که بالاترین بها را پیشنهاد داده باشد.

توجه داشته باشید که عدم حضور سایر شرکا در مزایده مانع از انجام مزایده نمی‌باشد.

متقاضی افراز یا همان شخصی که درخواست فروش کرده است می‌تواند این ملک را خریداری کند.

نکات کلیدی در رابطه با فروش املاک مشاع

توجه داشته باشید که تصمیمی که دادگاه برای دستور فروش ملک صادر می‌کند صرفا یک دستور است نه حکم.

بنابراین، از سوی خوانده دعوا قابل اعتراض نیست.

دادخواست فروش املاک مشاع باید به طرفیت تمامی مالکین مشاعی مطرح شود.

یعنی اسم تمامی شرکا و یا وراث باید در ستون مخصوص خوانده نوشته شود درغیر این صورت دادخواست رد می‌شود.

در صورتی که ملک مشاعی در توقیف یا بازداشت باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر می‌کند.

درخواست فروش ملک مشاع زمانی امکانپذیر است که خواهان دعوا گواهی غیر قابل افراز بودن ملک را از اداره ثبت دریافت کرده باشد.

قوانین مربوط به فروش ملک مشاع

قانون مالکیت مشترک

این روش قانونی فروش املاک مشاع تقسیم مالکیت بین دو یا چند نفر را تنظیم می‌کند.

این قانون در مورد حقوق و تعهدات مالکان، نحوه تصمیم‌گیری، تقسیم سود و هزینه‌ها می‌باشد.

قانون معاملات ملکی

از دیگر روش‌های قانونی فروش املاک مشاع می‌باشد.

این قانون فرآیند فروش و خرید ملک را تنظیم می‌کند.

در این قانون، شرایط قانونی انجام معامله، مدارک لازم برای فروش، روند تحویل ملک و شرایط توافق‌نامه فروش تعریف شده است.

قانون مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر فروش)

در صورتی که ملک مشترک برای اولین بار فروخته شود، مالیات بر فروش باید پرداخت شود.

این مالیات، بر اساس قیمت فروش ملک و با توجه به شرایط قانون مشخص می‌شود.

قانون محافظت از حقوق مصرف کننده

این قانون در خصوص حمایت از حقوق مصرف کننده و اطلاع رسانی صحیح در مورد شرایط فروش ملک و حقوق مالکان است.

قوانین مربوط به مشاوران املاک

در مورد استفاده از خدمات مشاوران املاک برای فروش و خرید ملک، قوانین مشخصی نیز وجود دارد که باید رعایت شود.

مستندات قانونی مرتبط با فروش ملک مشاع

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷

نقشه‌بردار باید پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است، مساحت و مشخصات هر یک از قطعات را تعیین نماید.

این موضوع باید در صورت جلسه منعکس شده و توسط نماینده ثبت و شرکاء امضا شود.

سپس آن را به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید.

ماده ۹ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

در صورت صدور حكم قطعي بر غير قابل تقسيم بودن ملك، دادگاه بر حسب درخواست يك يا چند نفر از شركاء دستور فروش‌ آن را به دايره اجراء دادگاه خواهد داد. ‌

مدير اجرا نسبت به فروش ملك طبق قانون اجراي احكام مدني مربوط به فروش اموال غير منقول اقدام می‌نمايد.

ماده ۱۰ آیین نامه قانون افراز و فروش ملک مشاع

وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

در صورت وجود ابهام در خصوص افراز و فروش املاک مشاع یا وقوع هرگونه اشتباهات و اختلافات ثبتی می‌توانید دعاوی مربوطه را با اطمینان خاطر به وکلای ماهر دادفروز بسپارید.