وکیل تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروشی چه وظایفی دارد؟ در سال‌های اخیر، خرید واحدهای پیش‌فروشی به یکی از روش‌های رایج تأمین مسکن و سرمایه‌گذاری در بازار ملک تبدیل شده است.
با این حال، تأخیر در تحویل این واحدها از سوی سازندگان، یکی از مهم‌ترین نگرانی‌های خریداران به شمار می‌رود.
افراد زیادی پس از پرداخت مبالغ هنگفت و انتظار چندماهه یا حتی چندساله، با پروژه‌های نیمه‌تمام یا تحویل‌های دیرهنگام مواجه می‌شوند.
حتی در بعضی از موارد ممکن است پیش‌خریدار این نگرانی را داشته باشد که پس از تمام شدن فرآیند ساخت، ممکن است سازنده اصلا ملک را تحویل وی ندهد یا آن را به دیگری منتقل کند.
در چنین شرایطی، دریافت مشاوره و پیگیری حقوقی با کمک وکیل تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروشی می‌تواند مسیر روشن و مطمئنی برای رسیدن به حقوق قانونی خریدار باشد.
در این مطلب با بررسی ابعاد قانونی این مشکل که در خصوص آن دعوی خلع ید و تخلیه ملک بسیار مطرح می‌گردد، نقش وکیل متخصص، اقدامات لازم و راه‌های جبران خسارت آشنا خواهید شد.
همچنین با توجه به دعاوی ملک مطروحه تلاش می‌کنیم همه موارد فوق را بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان تحلیل نماییم.
فهرست مطالب
ماهیت حقوقی پیش‌فروش ملک و تعهدات سازنده
بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹، پیش‌فروش آپارتمان فقط با قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی معتبر است.
مشخصات فنی، تاریخ تحویل و شرایط پرداخت باید به‌طور دقیق درج شود.
البته بر اساس ماده ۱ این قانون، هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
در صورت نقض این شرایط، خریدار حق دارد از طرق قانونی وارد عمل شود.
با این حال، بسیاری از قراردادها بدون رعایت این الزامات قانونی، به صورت عادی منعقد می‌شوند که در آینده زمینه‌ساز مشکلات فراوان و سوءاستفاده خواهد شد.
حضور وکیل تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروشی در هنگام انعقاد قرارداد نیز می‌تواند از بروز مشکلات آتی جلوگیری کند.
دلایل تأخیر در تحویل واحد پیش‌فروشی
عوامل مختلفی باعث می‌شوند سازنده نتواند واحد را در موعد مقرر تحویل دهد.
- نبود منابع مالی کافی برای تکمیل پروژه.
- عدم دریافت اعتبارات و تسهیلات کافی.
- مشکلات اداری و مجوزهای شهرداری.
- تغییرات در طرح یا نقشه‌ها.
- بی‌توجهی یا قصور سازنده.
- توقف پروژه به دلیل اختلاف با سایر شرکا یا سرمایه‌گذاران.
- تغییر قیمت مصالح و مشکلات اقتصادی، به خصوص افزایش ناگهانی قیمت ارز.
این دلایل در صورتی که به خریدار خسارت وارد کند، باید به صورت قانونی پیگیری شود.
نقش وکیل تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروشی در این مرحله پررنگ می‌شود.
خسارات قابل مطالبه در صورت تأخیر
خریدار می‌تواند به دو شکل مطالبه خسارت کند.
- وجه التزام قراردادی.
در بسیاری از قراردادها، مبلغی مشخص به ازای هر روز یا ماه تأخیر تعیین می‌شود.
خسارت قانونی
حتی اگر وجه التزام تعیین نشده باشد، با استناد به مواد ۲ بند نهم و ماده ۶، باید خسارتی را به طرف مقابل بدهد.
مثلاً درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقف‌گاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل آن بخش مثلاً پارکینگ باید به پیش‌خریدار داده شود.
البته حتی اگر قرارداد به هر دلیلی تابع این قانون نباشد، خریدار می‌تواند طبق قواعد عمومی قانون مدنی از دادگاه تقاضای جبران خسارت کند.
بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان، در فروض مطرح شده در این قانون صرف تحویل ندادن ملک در تاریخ قراردادی، موجب مسئولیت است ولی مطالبه خسارت طبق قواعد عام، نیازمند اثبات تقصیر خواهد بود.
در این دعاوی حضور وکیل مجرب، بسیار تاثیر خواهد گذاشت.
همچنین وکیل تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروشی می‌تواند درخواست کارشناسی رسمی بدهد تا میزان خسارت دقیق مشخص شود.
وکیل تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروشی در روند دادرسی چه نقشی دارد؟
باید گفت وکیل تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروشی با بررسی دقیق مفاد قرارداد، مدارک پرداخت، مجوزهای صادره و سوابق پروژه، اقدام حقوقی مناسبی اتخاذ می‌کند.
خدماتی که وکیل در این زمینه ارائه می‌دهد شامل موارد زیر است.
- تنظیم دادخواست مطالبه خسارت تأخیر در تحویل.
- درخواست الزام به تحویل واحد.
- اعمال حق فسخ در صورت وجود شرایط آن.
- توقیف اموال سازنده برای تأمین حقوق موکل در قسمت اجرا.
- اعتراض به گزارش‌های خلاف واقع یا ناقص سازنده.
علاوه بر این، وکیل می‌تواند دستور موقت برای جلوگیری از هرگونه واگذاری واحد به شخص ثالث دریافت کند یا تأمین خواسته برای حفظ حقوق خریدار اخذ نماید.
مرجع صالح رسیدگی به دعوا و مراحل دادرسی
بر اساس قواعد آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده صلاحیت رسیدگی به دعوای تأخیر در تحویل را دارد.
همچنین اگر قرارداد شرط داوری داشته باشد، ابتدا باید از طریق داور اقدام کرد.
روند رسیدگی معمولاً شامل مراحل زیر است.
- تنظیم و ثبت دادخواست.
- بررسی اولیه شرایط شکلی توسط دادگاه و در صورت تایید، ارسال موضوع اختلاف به کارشناس.
- استماع و مطالعه دفاعیات طرفین.
- صدور حکم.
- اجرای حکم توسط اجرای احکام.
وکیل تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروشی با تجربه‌ای که در پیگیری این نوع پرونده‌ها دارد، باعث تسریع فرآیند رسیدگی و افزایش شانس موفقیت می‌شود.
مزایای استفاده از وکیل متخصص در این زمینه
داشتن وکیل تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروشی این مزایا را دارد.
- شناخت دقیق رویه قضایی و نحوه تعامل با کارشناسان رسمی دادگستری.
- تجربه در مواجهه با ترفندهای رایج سازندگان.
- قدرت بیان و تخصص در تنظیم دادخواست‌های دقیق و مستدل.
- پیگیری سریع و مؤثر در دادگاه و اجرای احکام.
- کاهش ریسک تضییع حقوق و افزایش احتمال جبران خسارت موثر و واقعی.
وکیل همچنین می‌تواند اقدامات پیشگیرانه‌ای نیز انجام دهد.
برای مثال، پیش از تنظیم قرارداد با بررسی وضعیت حقوقی پروژه، اطلاعات لازم را به خریدار ارائه دهد و از ورود به قراردادهای پرخطر جلوگیری کند.
نتیجه‌گیری
تأخیر در تحویل واحدهای پیش‌فروشی یکی از مشکلات رایج در بازار مسکن است که می‌تواند آثار جبران‌ناپذیری برای پیش‌خریداران به همراه داشته باشد.
در چنین مواردی، کمک گرفتن از وکیل تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروشی، بهترین راه برای پیگیری حقوقی، جبران خسارت و حتی الزام به تحویل واحد است.
وکیل با دانش حقوقی، تجربه عملی و آشنایی با روش‌های دفاع از حقوق خریدار، مسیری مطمئن برای خروج از بحران فراهم می‌کند.
اگر شما نیز با این مشکل مواجه هستید، همین امروز با وکلای متخصص ما در دادفروز تماس بگیرید تا از مشاوره دقیق و پیگیری حرفه‌ای بهره‌مند شوید.
مشاوره و ارزیابی
سوالات متداول
- اگر در قرارداد وجه التزام برای تأخیر پیش‌بینی نشده باشد، می‌توان خسارت گرفت؟
بله، حتی بدون ذکر وجه التزام، خریدار می‌تواند با اثبات ورود خسارت و تقصیر فروشنده، مطابق قانون مدنی خسارت تأخیر را مطالبه کند.
البته اگر قرارداد تابع قانون پیش‌فروش ساختمان باشد، حتی احراز تقصیر نیز ضرورت ندارد.
- آیا امکان فسخ قرارداد در صورت تأخیر در تحویل وجود دارد؟
در صورت گذشت مدت طولانی از تاریخ تحویل و عدم انجام تعهد، می‌توان با استناد به مواد قانونی یا شروط قرارداد، تقاضای فسخ کرد.
این امر به کمک وکیل و بسته به شرایط خاص قرارداد بررسی می‌شود.
- مراحل اقدام حقوقی برای تأخیر در تحویل ملک چیست؟
در این رابطه، ابتدا باید با وکیل تاخیر در تحویل واحد پیش‌فروشی مشورت کرد.
سپس دادخواست مناسب تنظیم و در دادگاه محل وقوع ملک ثبت نمود.
پس از بررسی قضایی و کارشناسی، در صورت احراز تقصیر سازنده در دعاوی عمومی، حکم به پرداخت خسارت یا تحویل ملک صادر خواهد شد.
بدون دیدگاه