فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن

فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن چگونه است؟ یکی از شایع‌ترین قراردادهای ملکی که امروزه در جامعه انعقاد پیدا می‌کند عقد اجاره می‌باشد.

با توجه به افزایش قیمت اجاره بها در مناطق مختلف ایران امروزه انعقاد این قرارداد از حساسیت بسیار زیادی نیز برخوردار است.

افراد باید در انعقاد این قرارداد دقت کافی را به عمل آورند تا بعداً در این زمینه دچار مشکل نشوند.

عقد اجاره عبارت از عقدی می‌باشد که در آن مستاجر مالک منافع مال مورد اجاره می‌شود و مالکیت منافع از موجر به وی انتقال پیدا می‌کند.

توجه شود که به موجب این قرارداد تنها منافع مال مورد اجاره به مستاجر انتقال پیدا می‌کند و مالکیت عین مال برای موجر باقی می‌ماند.

یکی از موضوعاتی که در خصوص قرارداد اجاره مطرح می‌شود و از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است، فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن می‌باشد.

با توجه به دعاوی ملک باید بگوییم که هیچ یک از طرفین قرارداد نمی‌توانند به صورت یک جانبه آن را بر هم بزنند و باید به مفاد آن پایبند باشند.

بنابراین فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن امری استثنایی تلقی می‌شود و به سختی امکان این موضوع وجود دارد.

به همین دلیل در ادامه به بررسی فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت‌ آن می‌پردازیم تا افراد بتوانند در صورت لزوم حقوق قانونی خود را پیگیری نمایند.

فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن به دلیل وجود خیار غبن

به طور کلی در عالم حقوق، خیار به معنای اختیار بر هم زدن معامله می‌باشد.

در موارد قانونی یا به موجب قرارداد به یکی از طرفین قرارداد اعطا می‌شود.

بنابراین خیار همان حق فسخ است که در شرایط مختلفی ممکن است برای هر یک از طرفین ایجاد گردد.

اگر مال مورد اجاره به چند برابر قیمت اصلی آن به مستاجر اجاره داده شود یا اینکه موجر مال مورد اجاره را بسیار کمتر از قیمت اصلی آن اجاره داده باشد برای طرفی که متضرر شده خیاری به نام خیار غبن ایجاد می‌شود.

او می‌تواند مبادرت به فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن نماید.

خیار غبن به این دلیل ایجاد می‌شود که قرارداد اجاره یک قرارداد معاوضی می‌باشد و می‌بایست تعادلی میان عوضین معامله وجود داشته باشد.

حال که در چنین شرایطی این تعادل اقتصادی از بین رفته طرف مغبون دارای خیار می‌شود.

البته باید اضافه کنیم که از جمله شرایط تحقق غبن این است که طرف متضرر نسبت به ضرر خود آگاه نبوده باشد.

والا اگر متضرر نسبت به ضرر خود آگاه بوده باشد دیگر حق فسخی ندارد.

گاهی اوقات دیده می‌شود که افراد مال مورد اجاره را به خویشاوندان خود بسیار ارزان‌تر از آنچه که هست اجاره می‌دهند.

همچنین می‌دانند که دارند ملک خود را بسیار ارزان‌تر اجاره می‌دهند.

در چنین شرایطی دیگر حق فسخی وجود نخواهد داشت.

حال اگر کسی به دلیل وجود خیار غبن خواهان فسخ قرارداد اجاره باشد باید به یکی از خدمات خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند.

سپس دادخواست حقوقی خود مبنی بر تقاضای فسخ را به ثبت برساند تا دادخواست او به دادگاه عمومی حقوقی ارجاع شده و رسیدگی به پرونده آغاز شود.

در نهایت رای مقتضی توسط دادگاه صادر گردد.

وجود خیار شرط

گاهی اوقات دیده می‌شود که موجر و مستاجر در قرارداد اجاره شروط خاصی را می‌گنجانند.

مثل اینکه اگر مالک تا تاریخ معینی اقدام به انجام تعمیرات خاصی در ملک نکند مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد.

شرط دیگری که ممکن است در قرارداد بگنجانند این است که اگر مالک تا ۱۰ روز بعد از انعقاد قرارداد مبادرت به رنگ زدن خانه نکرد مستاجر بتواند قرارداد را فسخ کند.

ملاحظه می‌شود که به موجب این شروط مستاجر می‌تواند مستقیماً قرارداد را فسخ کند.

چرا که مالک متعهد به انجام کاری بوده و در قرارداد توافق کرده که اگر آن کار را انجام نداد مستاجر بتواند قرارداد را فسخ کند.

البته همیشه نیز این‌گونه نیست که مالک متعهد به انجام کاری شود.

گاهی نیز ممکن است که مستاجر متعهد به انجام کاری شده باشد و در صورت عدم انجام آن برای مالک حق فسخ در نظر گرفته شده باشد.

در نهایت باید اضافه کنیم که حتی ممکن است کسی متعهد به انجام کاری نشود و فقط برای یکی از طرفین این امکان تا مدت معینی پیش‌بینی شود تا او بتواند قرارداد را فسخ کند.

مثلاً طرفین ممکن است قرارداد اجاره را منعقد کرده و در آن درج کنند که مستاجر می‌تواند تا ۲ ماه از تاریخ انقضا قرارداد، قرارداد اجاره را فسخ نماید.

به این نوع خیار که به موجب توافق طرفین در قرارداد پیش‌بینی می‌شود خیار شرط گفته می‌شود.

اقاله چیست؟

یکی از مواردی که به موجب آن می‌توان مبادرت به فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن نمود این است که طرفین قرارداد را اقاله کنند که به آن تفاسخ نیز گفته می‌شود.

اقاله به این صورت اتفاق می‌افتد که طرفین با یکدیگر توافق می‌کنند و یک قرارداد جدید منعقد می‌کنند.

اثر این قرارداد جدید بر هم زدن توافقی قرارداد قبلی می‌باشد.

طرفین بعد از اینکه قرارداد اجاره را  بر هم زدند می‌توانند قرارداد جدیدی منعقد کنند یا اینکه کلاً ارتباط میان خود را قطع نماید.

نتیجه‌گیری

یکی از شایع‌ترین قراردادهایی که امروزه میان مردم منعقد می‌شود قرارداد اجاره می‌باشد که عقدی لازم است.

طرفین نمی‌توانند بدون توافق طرف دیگر آن را بر هم بزنند.

مگر در موارد تعیین شده قانونی که البته چندان هم گسترده نیستند.

در مواردی بسیار استثنایی اختیار برهم زدن معامله برای یکی از طرفین پیش‌بینی شده است.

یکی از مواردی که به موجب آن می‌توان مبادرت به فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن نمود خیار غبن می‌باشد.

عبارت از آن است که ملک مورد اجاره بسیار بیشتر یا کمتر از ارزش واقعی آن اجاره داده شده باشد.

در صورت نخست مستاجر و در صورت دوم موجر حق فسخ به استناد خیار مذکور را خواهد داشت.

مورد دیگری که به موجب آن می‌توان فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن را محقق نمود توافق طرفین در قرارداد می‌باشد.

یعنی گاهی اوقات طرفین در قرارداد مقرر می‌کنند که اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکرد طرف دیگر تا مدت معینی حق فسخ قرارداد را داشته باشد.

به عبارتی حق فسخ در خود قرارداد پیش‌بینی می‌شود.

گاهی نیز طرفین مبادرت به مذاکره با یکدیگر می‌کنند و توافقی جداگانه را منعقد می‌کنند.

به موجب آن، قرارداد اجارۀ منعقد شده فی‌مابین خود را منحل می‌کنند که به آن اقاله گفته می‌شود.

سوالات متداول

• آیا امکان فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن وجود دارد؟

با توجه به این‌که اجاره عقدی لازم است هیچ یک از طرفین مگر در موارد استثنایی و معین قانونی نمی‌تواند قرارداد اجاره را به صورت یک طرفه بر هم بزنند.

• غبن به چه معنا است؟

اگر مال مورد اجاره به قیمت بسیار بیشتر از ارزش بازار اجاره داده شده باشد مستاجر متضرر شده است.

به این ضرر غبن گفته می‌شود.

مستاجر می‌تواند به استناد خیاری به همین اسم قرارداد را فسخ نماید.

اگرچه در جامعه کمتر اتفاق می‌افتد اما اگر مال به قیمت بسیار کمتر از ارزش بازار اجاره داده شده باشد همین خیار برای موجر ایجاد می‌شود.

• اقاله به چه معنا است؟

عبارت از یک عمل حقوقی می‌باشد که در آن طرفین با یکدیگر توافق می‌کنند.

اثر این توافق آن‌ها منحل کردن قراردادی می‌باشد که میان خود منعقد کرده‌اند.