نحوه صدور دستور تخلیه؛ یکی از شایعترین قراردادهایی که میان افراد جامعه منعقد میشود قرارداد اجاره میباشد که میان موجر و مستاجر صورت میپذیرد، با این حال گاهی از اوقات دیده میشود که علیرغم تمام شدن مدت قرارداد اجاره مستاجر از تخلیه ملک مورد اجاره امتناع میکند و موجر برای استیفای حقوق خود مجبور به طرح دعوا بر علیه مستاجر میشود.
روشن است که طرح دعوا حوزه خلع ید و تخلیه ملک در دادگستری علاوه بر اینکه میتواند هزینههای زیادی را به طرفین تحمیل کند زمان بسیار زیادی را نیز از موجر تلف خواهد کرد و به همین جهت قانونگذار برای حمایت از موجرین و آسان نمودن تخلیه ملک مورد اجاره در صورتی که مدت قرارداد خاتمه پیدا کرده باشد مقررات خاصی را وضع نموده است.
یکی از امتیازاتی که برای موجر در نظر گرفته شده است این است که موجر میتواند بدون اینکه به دادگستری مراجعه کند به صورت فوری و به محض تمام شدن مدت قرارداد با صدور یک دستور قضایی یا اجرایی که دستور تخلیه نامیده میشود مستاجر را از ملک مورد اجاره بیرون بنماید.
نحوه صدور دستور تخلیه یکی از مهمترین موضوعات حقوقی میباشد چراکه موجر بدون دانستن نحوه صدور دستور تخلیه نمیتواند از مزایای قانونی آن بهره برد.
فهرست مطالب
دستور تخلیه چیست؟
در ابتدا باید اشاره کنیم که دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است. دستور تخلیه بدون رسیدگی قضایی توسط دادگاه صلح یا اداره اجرای اداره ثبت صادر میشود اما حکم تخلیه توسط قاضی دادگاه پس از رسیدگی طولانی مدت و و طی فرایند دادرسی صادر میشود.
نحوه صدور دستور تخلیه بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی به عمل میآید در حالی که حکم باید تحت تشریفات طولانی و پیچیدهای صادر شود.
اجرای دستور تخلیه نیازمند اجراییه نمیباشد ولی برای اجرای حکم تخلیه باید به واحد اجرای احکام مدنی دادگستری مراجعه نمود و فرایند بسیار طولانیای را در آنجا طی کرد.
برای اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه نیست و فوراً اثاثیه مستاجر از ملک تخلیه میشود اما اگر حکم تخلیه صادر شده باشد باید اجراییه صادر شود و مستاجر ۱۰ روز مهلت خواهد داشت تا ملک را تخلیه کند.
نحوه صدور دستور تخلیه
برای اینکه بتوان حکم تخلیه را گرفت، باید یکسری شرایط وجود داشته باشد. اگر اجارهنامه رسمی باشد، میتوان مستقیماً درخواست صدور دستور تخلیه را داد. اما اگر اجارهنامه دستنویس (عادی) باشد، باید حداقل دو نفر شاهد آن را امضا کرده باشند، مدت اجاره مشخص باشد، قرارداد در دو نسخه تنظیم شده باشد و هر دو طرف آن را امضا کرده باشند. در این صورت، میتوان بدون نیاز به برگزاری جلسه دادگاه، از اجرای ثبت یا دادگاه صلح درخواست صدور حکم تخلیه کرد.
اما اگر این شرایط فراهم نباشد و صاحبخانه بخواهد ملک را پس بگیرد، باید به دادگاه مراجعه کرده و درخواست تشکیل جلسه دادرسی بدهد. در این حالت، پرونده باید روند قانونی خود را طی کند تا در نهایت حکم تخلیه صادر شود.
مراحل نحوه صدور دستور تخلیه با اجارهنامه عادی
برای گرفتن حکم تخلیه، صاحبخانه باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و درخواست خودش را برای دادگاه صلح ثبت کند. البته، اگر در شهری دادگاه صلح وجود نداشته باشد، این درخواست باید از طریق شورای حل اختلاف پیگیری شود.
بعد از اینکه پرونده به دادگاه مربوطه ارسال شد، صاحبخانه میتواند بهصورت حضوری پیگیر روند صدور حکم تخلیه باشد. وقتی دادگاه این حکم را صادر کرد، به مستأجر اطلاع داده میشود. اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند، پرونده به واحد اجرای احکام فرستاده میشود. در این مرحله، مأموران دادگستری با اجرای حکم، ملک را تخلیه خواهند کرد. اگر مستأجر از دریافت مبلغ ودیعه یا قرضالحسنه خودداری کند، صاحبخانه میتواند این مبلغ را به حساب صندوق دادگستری واریز کرده و رسید آن را به واحد اجرای احکام تحویل دهد.
همچنین، صاحبخانه میتواند اجارهبهای پرداختنشده یا خسارتی که پس از صدور حکم تخلیه به او وارد شده است را از مستأجر مطالبه کند. برای این کار، باید دادخواستی جداگانه تنظیم کرده و مراحل قانونی را طی کند.
مراحل صدور دستور تخلیه مستند به اجارهنامه رسمی
اگر موجر اجارهنامهای در قالب سند رسمی در اختیار داشته باشد میتواند به دفترخانه تنظیمکننده سند رسمی مراجعه کرده و درخواست صدور اجراییه کند.
پس از اینکه اجراییه صادر شد واحد اجرای اسناد اداره ثبت مبادرت به تخلیه ملک مورد اجاره میکند و در این حالت نیز موجر میتواند مبلغ قرضالحسنه را به حساب معرفی شده توسط اداره ثبت واریز کند و رسید آن را تحویل دهد.
مدارک مورد نیاز در نحوه صدور دستور تخلیه
اگر صاحبخانه بخواهد حکم تخلیه ملک اجارهای را بگیرد، باید اجارهنامهای داشته باشد که بهصورت رسمی یا عادی و مطابق قانون تنظیم شده باشد. علاوه بر این، باید مدارک مالکیت خودش را هم ارائه دهد تا ثابت کند که مالک ملک است. برای احراز هویت هم لازم است که به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و شناسنامه و کارت ملی خود را همراه داشته باشد.
اگر اجارهنامه دستنویس (عادی) باشد، باید حداقل دو نفر شاهد آن را امضا کرده باشند و هر دو طرف قرارداد یک نسخه از اصل آن را در اختیار داشته باشند.
مدت اجاره باید در قرارداد مشخص شده باشد و این مدت تمام شده باشد، اما مستأجر هنوز ملک را تخلیه نکرده باشد. فقط در این شرایط، صاحبخانه میتواند از مراجع قانونی درخواست حکم تخلیه کند.
نتیجهگیری
یکی از شایعترین قراردادهایی که از گذشتههای دور میان مردم جامعه منعقد میشده است قرارداد اجاره میباشد که به موجب آن موجر منافع ملک خود را در طی مدت معینی به مستاجر واگذار مینماید. متاسفانه در سالیان اخیر به دلیل شرایط اقتصادی حاکم در کشور ما بسیاری از مستاجران پس از انقضای مدت اجاره از تخلیه ملک مورد اجاره خودداری میکنند و در چنین شرایطی آگاهی از نحوه صدور دستور تخلیه برای موجران اهمیت بسیاری پیدا کرده است.
در نحوه صدور دستور تخلیه باید بگوییم که اولاً دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت بوده و بدون نیاز به طی تشریفات دادرسی و رعایت آیین دادرسی به عمل خواهد آمد.
برای صدور دستور تخلیه اگر اجارهنامه رسمی وجود داشته باشد میتوان از دایره اجرای اسناد اداره ثبت و اگر اجاره نامهعادی وجود داشته باشد میتوان صدور دستور تخلیه را از دادگاه صلح یا شورای حل اختلاف درخواست نمود.
مسائل حقوقی مربوط به نحوه صدور دستور تخلیه و دعاوی ملک یکی از پیچیدهترین مسائل حقوقی میباشند که جز با بهرهمندی از مشاوره حقوقی تخصصی به سرانجام نخواهد رسید بنابراین، چنانچه در این زمینه نیازمند مشاوره حقوقی تخصصی هستید با تیم حقوقی دادفروز در ارتباط باشید.
مشاوره و ارزیابی
سوالات متداول
- تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
دستور تخلیه بدون رعایت تشریفات دادرسی به عمل میآید در حالی که برای صدور حکم تخلیه دادگاه باید جلسهی رسیدگی تشکیل دهد و فرایند دادرسی به طور کامل طی شود بنابراین صدور دستور تخلیه امتیازی است که به موجر قانون برای موجر پیشبینی شده است.
- برای صدور دستور تخلیه چه اقداماتی باید انجام داد؟
برای صدور دستور تخلیه موجر میتواند به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و درخواست صدور دستور تخلیه را بنماید همچنین اگر موجر اجارهنامهای در قالب سند رسمی داشته باشد میتواند به اداره ثبت مراجعه کرده و از آنجا درخواست صدور دستور تخلیه کند.
- اجرای دستور تخلیه به چه صورت است؟
پس از صدور دستور تخلیه توسط مرجع صالح مفاد دستور مزبور به مستاجر ابلاغ میشود و او باید فوراً ملک را تخلیه کند در غیر این صورت ملک توسط ضابطان دادگستری با قهر و غلبه تخلیه خواهد شد و در اختیار موجر قرار خواهد گرفت.
بدون دیدگاه