آیا امکان تقاضای خسارت در دعوای تخلیه ملک وجود دارد؟

امکان تقاضای خسارت در دعوای تخلیه ملک دارد؟ در نظام حقوقی ایران، خلع ید و تخلیه ملک یکی از رایج‌ترین دعاوی است که میان موجر و مستأجر رخ می‌دهد.

بسیاری از مردم تصور می‌کنند که دعوای تخلیه صرفاً محدود به بازگرداندن ملک به موجر است، اما در عمل، مسائل مالی و تقاضای خسارت ناشی از تأخیر در تخلیه یا ورود ضرر به ملک نیز حائز اهمیت زیادی هستند.

با توجه به دعاوی ملک در این مطلب بررسی خواهیم نمود که آیا امکان تقاضای خسارت در دعوای تخلیه ملک وجود دارد؟ و تحت چه شرایطی می‌توان چنین درخواستی داشت و همچنین بررسی خواهیم کرد که مراجع صالح کدام‌اند و چه مدارکی مورد نیاز است.

امکان تقاضای خسارت در دعوای تخلیه ملک وجود دارد؟

یکی از مشکلاتی که موجران در روابط استیجاری با آن مواجه‌ هستند، باقی‌ماندن مستأجر در ملک بعد از پایان قرارداد اجاره یا امتناع از تخلیه است.

در چنین شرایطی، نه‌ تنها موجر از بهره‌برداری از ملک خود محروم می‌شود، بلکه ممکن است به علت عدم دسترسی به ملک، دچار ضرر و زیان مستقیم یا فرصت‌های از دست‌ رفته شود.

بنابراین بررسی اینکه امکان تقاضای خسارت در دعوای تخلیه ملک وجود دارد یا خیر، برای دفاع از حقوق قانونی موجران امری ضروری یه شمار می‌رود.

انواع خسارات قابل مطالبه در دعوای تخلیه

یکی از متداول‌ترین موارد خسارت قابل مطالبه، مربوط به زمانی است که مستأجر پس از پایان مدت اجاره یا ابلاغ حکم تخلیه، همچنان از تخلیه ملک امتناع می‌کند.

در این صورت موجر می‌تواند بابت هر روز تأخیر، اجرت‌المثل ایام تصرف (یعنی معادل اجاره روزانه متعارف) را مطالبه کند.

این تقاضا باید همراه با دادخواست و ارائه مدارک و تقاضای نظر کارشناسی به دادگاه ارائه گردد.

خسارت وارده به ملک

در برخی موارد مستأجر ممکن است به ملک آسیب بزند (مثلاً تخریب دیوار، آسیب به کف‌پوش یا تأسیسات)، در چنین شرایطی موجر می‌تواند با ارائه مستندات ( مثل نظر کارشناسی رسمی دادگستری یا شهادت شهود)، درخواست جبران خسارت مادی ناشی از تخریب یا کاهش ارزش ملک را نزد قاضی مطرح نماید.

بررسی خسارت فرصت‌های از دست‌ رفته

این نوع خسارت گرچه در رویه قضایی ایران کمتر مورد توجه قرار گرفته قضات خیلی نسبت به آن حکم نمی‌دهند، اما در برخی موارد قابل مطالبه است.

مثلاً اگر موجر قرارداد اجاره جدیدی منعقد کرده باشد ولی به دلیل عدم تخلیه، مجبور به فسخ آن شده باشد، می‌تواند ادله مربوطه را برای مطالبه خسارت به دادگاه ارائه دهد و با اخذ حکم به خسارات خود نائل شود.

مبنای قانونی تقاضای خسارت در دعوای تخلیه

در قانون مدنی، اصل جبران خسارت در مواد متعددی پذیرفته شده است.

به‌ طور خاص، مواد ۳۲۸ و ۳۳۱ قانون مدنی ایران بیان می‌دارند که هرکس باعث ورود ضرر به دیگری شود، موظف به جبران آن است.

همچنین در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، دادگاه می‌تواند پس از رسیدگی به اختلافات، ضمن صدور حکم تخلیه، درباره پرداخت اجرت‌المثل و سایر خسارات نیز تصمیم‌گیری کند.

شرایط لازم برای مطالبه خسارت

برای اینکه دادگاه تقاضای خسارت را بپذیرد و به نفع خواهان حکم دهد، وجود برخی شرایط ضروری است که ذیلاً به آن اشاره می‌کنیم.

• ارائه مدارک معتبر: مثل قرارداد اجاره، حکم تخلیه، نظر کارشناس رسمی، گزارش بازدید ملک.
• اثبات ورود ضرر:  باید بگوییم که صرف ادعا کافی نیست، بلکه باید ورود ضرر به‌صورت مستند برای قاضی اثبات شود.
• رابطه سببیت: یعنی باید روشن شود که ضرر به‌واسطه رفتار مستأجر ایجاد شده است.

دادگاه صالح برای رسیدگی به تقاضای خسارت در دعوای تخلیه

در اکثر موارد، دادگاه صلح به رسیدگی به دعاوی تخلیه ملک است.

با این حال، اگر مبلغ خسارت مطالبه‌شده بیش از سقف صلاحیت دادگاه صلح (تا ۱۰۰ میلیون تومان) باشد، رسیدگی به عهده دادگاه عمومی حقوقی قرار می‌گیرد.

مدت زمان رسیدگی به پرونده و نحوه مطالبه خسارت

با توجه به تراکم پرونده‌ها در دادگستری، زمان رسیدگی به هر پرونده ممکن است متفاوت باشد، اما در پرونده‌های روشن و مستند، روند رسیدگی سریع‌تر پیش می‌رود.

مطالبه خسارت می‌تواند همزمان با دعوای تخلیه یا در دادخواست جداگانه مطرح شود.

در هر حالت، مشاوره با یک وکیل آگاه به روند دادرسی می‌تواند روند را تسریع کرده  و از اشتباهات جلوگیری نماید.

آیا امکان تقاضای خسارت در دعوای تخلیه ملک برای مستأجر هم وجود دارد؟

بله. اگر موجر بدون حکم قضایی یا قبل از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه کرده و مستاجر را بیرون کند یا مزاحم مستأجر شود، مستأجر نیز می‌تواند خسارت وارده به خود را مطالبه کند.

این موضوع مبین آن است که حقوق در روابط استیجاری دوطرفه است.

هر دو طرف می‌توانند در صورت ورود ضرر، به قانون متوسل شده و حق خود را بگیرند.

نقش کارشناسی رسمی دادگستری در اثبات خسارت

برای تعیین میزان خسارت واردشده به ملک، دادگاه معمولاً از کارشناس رسمی دادگستری استفاده می‌کند.

این کارشناس با بازدید از محل، میزان خسارت وارده یا اجرت‌المثل ایام تصرف را بر اساس اصول کارشناسی مشخص می‌کند.

توصیه می‌شود موجران در زمان طرح دعوا، درخواست ارجاع به کارشناسی را در متن دادخواست خود ثید کنند تا موضوع حتما به کارشناسی ارجاع شود.

در تعیین میزان خسارت تخلیه کارشناسی رسمی چه نفشی ایفا می‌کند؟

یکی از مسائل کلیدی در رسیدگی به دعوای خسارت ناشی از تخلیه ملک، مشخص کردن دقیق میزان ضرر و زیان واردشده به موجر یا حتی گاهی به مستأجر است.

در این بین، کارشناس رسمی دادگستری نقش بسیار مهم و تعیین‌کننده‌ای دارد.

به این دلیل که دادگاه‌ها برای تصمیم‌گیری درباره مبالغ مالی و پولی، به مدارک و گزارش‌های فنی و تخصصی نیاز دارند.

امری که تنها از طریق کارشناسی قابل ارائه است.

قاضی دادگاه، هرچند مسئول صدور رأی است، اما از نظر فنی و مهندسی امکان ارزیابی دقیق میزان خسارت مالی یا فیزیکی وارده به ملک را ندارد.

چرا که قاضی فقط تحصیلات حقوقی دارد.

به همین دلیل، در اکثر پرونده‌های مرتبط با امکان تقاضای خسارت در دعوای تخلیه ملک، دادگاه دستور ارجاع موضوع به کارشناس رسمی را صادر می‌نماید.

چه مواردی به کارشناسی نیاز دارند؟

در دعوای تخلیه، کارشناسی می‌تواند برای موارد زیر ضروری باشد.

• برآورد اجرت‌المثل ایام تصرف.

یعنی تعیین مبلغ اجاره‌بهای متناسب با قیمت روز برای دوره‌ای که مستأجر بدون مجوز در ملک مانده است.

• تعیین میزان خسارت واردشده به ملک.

در صورت تخریب، فرسودگی غیرعادی یا آسیب به تأسیسات ملک.

• محاسبه منافع از دست رفته موجر.

مثلاً در صورتی که ملک اجاره داده نشده یا معامله‌ای به علت عدم تخلیه منتفی شده باشد.

• ارزیابی شرایط فعلی ملک نسبت به زمان تحویل آن به مستأجر.

روند انجام کارشناسی

باید گفت روند معمول به این صورت است که پس از ثبت دادخواست مربوطه توسط موجر و بررسی اولیه دادگاه، در صورت لزوم، دستور ارجاع امر به کارشناس رسمی یا خبره صادر می‌شود.

کارشناس با هماهنگی طرفین، از ملک بازدید می‌کند.

مواردی نظیر میزان آسیب، نرخ اجاره‌بهای منطقه، شرایط نگهداری ملک و… را بررسی می‌کند.

سپس گزارش کارشناسی به‌صورت کتبی به دادگاه ارائه داده می‌شود.

این گزارش پایه تصمیم‌گیری قضایی درباره میزان خسارت خواهد بود البته قاضی می‌تواند نظر کارشناس را نپذیرد.

هزینه کارشناسی با کیست؟

معمولاً ابتدا بر عهده خواهان (شخصی که دعوا را مطرح کرده) می‌باشد، اما در صورتی که دادگاه به نفع او حکم صادر کند، این هزینه نیز می‌تواند جزئی از خسارات مطالبه‌شده محسوب شود و از خوانده (طرف مقابل) دریافت شود.

آیا می‌توان به گزارش کارشناس اعتراض کرد؟

بله، هر یک از طرفین (موجر یا مستأجر) در صورتی که گزارش کارشناسی را غیرمنصفانه یا اشتباه بدانند، می‌توانند ظرف مدت مشخص به آن اعتراض نمایند.

در این صورت دادگاه می‌تواند موضوع را به هیأت کارشناسی سه‌نفره یا حتی کارشناسی مجدد ارجاع دهد.

نتیجه‌گیری

باید گفت که امکان تقاضای خسارت در دعوای تخلیه ملک وجود دارد.

قانون ایران از حقوق موجر برای جبران ضررهایی مانند تأخیر در تخلیه، خسارت به ملک یا از دست رفتن فرصت‌ها حمایت کرده است.

استیفای این حقوق مستلزم آگاهی از روند قانونی، مدارک لازم و نحوه طرح دعوا است.

موسسه حقوقی دادفروز آماده است تا در کلیه مراحل حقوقی مربوط به تخلیه و مطالبه خسارت، همراه شما باشد و از حقوق شما با قدرت دفاع کند.

سؤالات متداول

• آیا می‌توان هم‌زمان با طرح دعوای تخلیه، تقاضای خسارت هم داد؟

بله، می‌توان در همان دادخواست تخلیه، مطالبه اجرت‌المثل یا سایر خسارات را نیز در دادگاه مطرح نمود.

• برای اثبات خسارت به ملک چه مدارکی نیاز است؟

عکس، فیلم، گزارش کارشناس رسمی، اظهارات شهود و حتی قرارداد اجاره قبلی، می‌توانند در  اثبات وقوع خسارت موثر باشند.

• اگر مستأجر ملک را ترک کند ولی تحویل رسمی نداده باشد، باز هم می‌توان خسارت گرفت؟

در صورتی که کلید تحویل داده نشده یا صورت‌جلسه‌ای تنظیم نشده باشد، هم‌چنان می‌توان اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کرد.

اگر درگیر چنین مشکلی هستید یا قصد دارید از حقوق قانونی خود مطمئن شوید، با مشاوران خبره دادفروز تماس بگیرید.

ما در مؤسسه حقوقی دادفروز آماده‌ایم تا پرونده شما را دقیق و سریع پیگیری کنیم.