تخلیه به جهت تخریب و نوسازی به چه معناست؟ تا قبل از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پس از اتمام مدت قرارداد اجاره موجر و مستاجر مختار بودند که یا با یکدیگر توافق کرده و قرارداد اجاره را تمدید نمایند.
اگر توافق نمیکردند مستاجر ملزم به خلع ید و تخلیه ملک بود.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به جهت شرایط و وضعیت اقتصادی حاکم در آن زمان قانونگذار تصمیم گرفت که نوآوری کند و حمایتهای بیشتری را از مستاجر به عمل آورد.
به موجب قانون سال ۱۳۵۶ مقرر شد که با پایان یافتن مدت اجاره رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر قطع نمیشود.
موجر نیز نمیتواند که مستاجر را پس از مدت اجاره از ملک بیرون نماید.
در چنین شرایطی موجر مکلف بود که بر سر تمدید مدت اجاره با مستاجر توافق نماید.
اگر این توافق حاصل نمیشد مستاجر میتوانست با رجوع به دادگاه قرارداد اجاره خود را تمدید کند.
مستاجر نیز میتوانست تا هر زمان که بخواهد در ملک مورد اجاره بماند.
زمان گذشت و پس از انقلاب اسلامی در سال ۱۳۷۶ قانون روابط موجر و مستاجر جدیدی تصویب شد که به موجب این قانون شرایط به اوضاع سابق برگشت.
دیگر اینگونه نبود که مستاجر تا هر زمان که بخواهد بتواند در ملک مورد اجاره باقی بماند.
با توجه به دعاوی ملک پس از پایان مدت اجاره او باید ملک مورد اجاره را ترک میکرد.
فهرست مطالب
بررسی قانون سال ۷۶ در خصوص تخلیه ملک
با این حال در همان قانون سال ۱۳۷۶ تصریح شد که این قانون شامل قراردادهای اجارهای میشود که بعد از تصویب آن قانون منعقد شده باشد.
بنابراین قراردادهایی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بودند به قوت خود باقی ماندند و هنوز نیز مشکلات و مسائل حقوقی مربوط به آن باقی است.
یکی از مسائل حقوقی که در این زمینه وجود دارد تخلیه به جهت تخریب و نوسازی میباشد.
توضیح آنکه همانطور که بیان شد به موجب قانون سال ۱۳۵۶ موجر نمیتواند مستاجر را از ملک بیرون کند.
در مواردی استثنایی میتوان تخلیه ملک را خواست.
یکی از این موارد استثنایی تخلیه جهت تخریب و نوسازی میباشد که شرایطی دارد.
موجر برای تخلیه جهت تخریب و نوسازی میبایست این شرایط را رعایت نماید.
تخلیه به جهت تخریب و نوسازی به چه معناست؟
باید گفت تخلیه جهت تخریب و نوسازی یعنی اینکه موجر تصمیم داشته باشد که کلاً محل مورد اجاره را تخریب کند و بنای جدیدی در آن احداث کند.
در این صورت پس از انقضای مدت قرارداد اجاره میتواند نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام نماید.
برای این کار موجر باید دادخواست تخلیه را به دادگاه صالح تقدیم نماید و تقاضای صدور حکم تخلیه جهت تخریب و نوسازی را داشته باشد.
قبل از آن میبایست از شهرداری پروانه ساخت را دریافت کرده باشد تا بتواند چنین دعوایی را طرح کند.
در مورد املاک تجاری که دارای حق کسب و پیشه هستند درخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی معمولاً راحتترمورد پذیرش قرار میگیرد.
چرا که در این موارد مبلغی به مستاجر پرداخت میشود و قضات سختگیری کمتری دارند.
فرآیند رسیدگی به دعوای تخلیه جهت تخریب و نوسازی
برای تقاضای تخلیه جهت تخریب و نوسازی موجر باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند.
سپس دادخواست مربوطه را در این خصوص به ثبت برساند تا پرونده تشکیل شود و جهت رسیدگی به یکی از شعب دادگاهها ارسال گردد.
پس از اینکه پرونده به دادگاه رسید، وقتی برای تشکیل جلسه تعیین میگردد و به طرفین نیز ابلاغ میشود.
در جلسه رسیدگی قاضی دادگاه رابطه استیجاری میان طرفین را به موجب قرارداد احراز میکند.
سِمَت هر یک از طرفین را به عنوان موجر و مستاجر نیز بررسی میکند.
همچنین قاضی باید احراز کند که رابطه استیجاریِ میان طرفین، مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است و مدت اجاره منقضی شده است.
پس از آن پروانه ساختی که از شهرداری یافت شده توسط قاضی بررسی میشود و باید برای قاضی مسلم شود که موجر قصد احداث بنای جدیدی در محل مال مورد اجاره دارد.
پس از آن برای تعیین میزان حق کسب پیشه و تجارت موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میشود.
در ادامه پس از اعلام نظر کارشناس رای دادگاه مبنی بر تخلیه صادر میشود.
اما در همان رای نیز به موجر مهلت داده میشود تا نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر اقدام کند.
اگر در مهلت مقرر پرداخت نکند رای دادگاه لغو میشود.
پس از پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت، دادگاه به مستاجر مهلت میدهد که در مهلت متناسبی ملک استیجاری را تخلیه نماید.
دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی، دادگاه محل وقوع مال غیر منقول میباشد.
پس از اینکه رای صادره قطعی شد اجراییه در پرونده صادر میشود.
پرونده جهت اجرا به واحد اجرای احکام دادگاه ارسال میشود
در این وضعیت اگر مستاجر با میل خودش ملک را تخلیه نکند توسط ضابطان دادگستری ملک به زور تخلیه میشود.
نکات تکمیلی تخلیه جهت تخریب و نوسازی
باید بگوییم که حتی تعمیرات اساسی نیز تخریب و نوسازی ملک محسوب نمیشود.
درخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی میبایست حتماً برای احداث بنای جدیدی باشد.
بنابراین پیداست که مجوزهای بازسازی که بعضاً توسط شهرداری صادر میشود برای صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی کافی نیست.
صرفاً پروانه تخریب و نوسازی که توسط شهرداری صادر میشود در این مورد اعتبار دارد.
گاهی اوقات این پروانه تخریب و نوسازی صرفاً برای بخشی از ملک صادر میشود.
در چنین صورتی اکثر محاکم این پروانه را از موارد مجاز بودن صدور حکم تخلیه به جهت نوسازی و تخریب محسوب نمیکنند.
اگر پس از طی کردن این فرایند مستاجر ملک را تخلیه کرد اما مالک بعد از گذشت ۶ ماه از تاریخ تخلیه ملک شروع به ساخت و ساز نکند به درخواست مستاجر، موجر به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرتالمثل ملک در حق مستاجر محکوم میشود.
نتیجهگیری
به موجب نوآوریهایی که قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ انجام داد قراردادهای اجارهای که تحت شمول این قانون قرار دارند به راحتی قابل فسخ نیستند.
حتی پس از انقضای مدت اجاره موجر نمیتواند مستاجر را از ملک مورد اجاره بیرون نماید.
در چنین شرایطی راهکارهایی استثنایی برای موجر وجود دارد که با تمسک به آنها بتواند تخلیه عین مستاجره را بخواهد.
یکی از آنها تخلیه به جهت نوسازی و تخریب است.
برای تخلیه جهت نوسازی و تخریب موجر باید در دادگاه طرح دعوا کند.
سپس پروانه ساختی را که از شهرداری دریافت کرده ارائه دهد تا دادگاه نیز حکم تخلیه مستاجر را صادر نماید.
اگر موجر تا ۶ ماه پس از حکم دادگاه مبادرت به ساخت و ساز در ملک نکند به پرداخت یک سال اجاره بهای ملک به مستاجر محکوم میشود.
پروندههای تخلیه جهت تخریب و نوسازی با توجه به پیچیدگیهایی که قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ دارد یکی از سنگینترین پروندههای حقوقی محسوب میشوند.
بنابراین چنانچه در این زمینه نیازمند مشاوره حقوقی تخصصی هستید با تیم حقوقی دادفروز در ارتباط باشید.
سوالات متداول
- تخلیه جهت تخریب و نوسازی به چه معناست؟
با عنایت به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، موجر نمیتواند مستاجر را شخصاً از ملک بیرون نماید
گاهی اوقات موجران به جهت تخریب و نوسازی درخواست تخلیه ملک را میکنند.
برای این درخواست میبایست شرایطی را نیز رعایت نمایند.
- تخلیه جهت تخریب و نوسازی چگونه صورت میپذیرد؟
برای تخلیه جهت تخریب و نوسازی موجر باید در دادگاه طرح دعوا کرده و دادخواستی ارائه دهد.
سپس پروانهای را که از شهرداری مبنی بر نوسازی و تخریب دریافت کرده به دادگاه ارائه نماید.
- آیا پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت برای تخلیه ملک ضروری است؟
برای اینکه مستاجر ملک را تخلیه نماید میبایست حق کسب و پیشه و تجارت او که معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میگردد پرداخت شده باشد.
بدون دیدگاه