سرقفلی چیست؟

سرقفلی چیست؟ سرقفلی در گذشته با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته شده است.

به طور کلی می‌توانیم بگوییم به حقی که قانون‌گذاران برای مستاجرین در اماکن تجاری در نظر می‌گیرند تا از آنها حمایت کنند، سرقفلی گفته می‌شود.

همچنین حقی مالی است که مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر در مورد ملک تجاری مورد اجاره محقق می‌گردد.

این حق تنها در مورد اموال غیر منقول قابلیت تحقق دارد. مال غیر منقولی که حق سرقفلی در آن پیدا می‌شود باید تجاری باشد. یعنی مکانی باشد که در آن تجارت صورت می‌گیرد.

به عبارت دیگر منظور از ملک تجاری یعنی محلی که مکان کسب و پیشه باشد.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی را می‌توانیم حقی معنوی معرفی کنیم که مستاجر یا فروشنده جهت تقدم در اجاره محل یا ملک و ادامه فعالیت و تجارت در محل مورد نظر خود دارد.

به عبارتی می‌توانیم بگوییم سر قفلی بر پایه‌ای استوار است که مستاجر اقدام به افزایش ارزش اعتبار مکان یا فروشگاه و مغازه مورد نظر کرده و به این طریق به آن ساختمان اعتبار زیادی بخشیده است.

سر قفلی را می‌توان مبلغی مشخص معرفی کرد که معمولاً مستاجر به مالک می‌پردازد تا از منافع ملک تجاری یا ساختمان که اختیارات بیشتری دارد بهره مند شود.

مبحث سرقفلی برای نخستین بار در سال ۱۳۷۶ مطرح شد و قبل از آن به جای عبارت سرقفلی از عبارت حق کسب پیشه و تجارت استفاده می‌شده است.

طبق این قانون مستاجر پس از خرید حق سر قفلی و پرداخت مبلغ آن می‌تواند به صورت نامحدود در محل و ساختمان مورد نظر فعالیت کند.

البته مستاجر هم حق فروش سرقفلی را دارد مگر اینکه صاحب آن مکان یا به عبارتی مالک او را از این کار منع کرده باشد.

شرایط قانونی حاکم بر سرقفلی چیست؟

فصل دوم قانون روابط موجر و مستاجر و دعاوی ملک مصوب سال ۷۶ مواد ۶ تا ۱۳، شرایط قانونی حاکم بر سرقفلی را توضیح داده است.

هر چند قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ نیز در خصوص سرقفلی توضیحاتی را ارائه داده است.

اما مبنا و ملاک برای قراردادهای ملکی که بعد از سال ۷۶ منعقد شده‌اند. قانون اخیر می‌باشد.

بر اساس قرارداد سرقفلی مستاجر در ابتدا مبلغی را به مالک تقدیم می‌کند و اجاره بهای کمی را در طول دوره می‌پردازد.

از سوی دیگر مالک موظف می‌شود با انقضای زمان اجاره، قرارداد را با همان مستاجر تمدید کند.

به این ترتیب مستاجر حق اولویت نسبت به سایر افراد پیدا می‌کند.

تا پیش از سال ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه و سرقفلی یکسان شناخته می‌شد.

براساس این قانون چنانچه ملک به شخص دیگری واگذار می‌شد با پایان یافتن زمان اجاره، مالک جدید حق نداشت قرارداد را فسخ کند.

مگر اینکه مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه به او می‌پرداخت.

اما در قانون سال ۷۶ که مربوط به قراردادهای بعد از سال ۷۶ می‌شود، مالک با پایان یافتن قرارداد می‌تواند مستاجر را مرخص کرده و حکم تخلیه را بگیرد.

حق سرقفلی برخلاف کسب و پیشه به صورت خودکار صورت نمی‌گیرد.

پس مستاجر باید هنگام عقد قرارداد با مالک به توافق رسیده و حق سرقفلی را در ابتدا دریافت کند.

یک مثال برای توضیح بیشتر سرقفلی

برای درک بهتر این مطلب که سرقفلی چیست در نظر بگیرید فردی یک مغازه متروکه را از مالک اجاره می‌کند و در آن مغازه اقدام به راه‌اندازی یک شغل به عنوان مثال بنگاه املاک می‌کند.

این فرد پس از تلاش‌های فراوان آن مغازه متروکه را به یک مغازه معروف و شناخته شده تبدیل نموده که مشتریان زیادی نیز برای آن دست و پا کرده است.

حال مالک آن مغازه پس از تمام شدن قرارداد می‌خواهد مستاجر را از مغازه بیرون کرده و از شهرت و اعتباری که او ایجاد کرده به نفع کسب و کار خود استفاده کند.

این کار می‌تواند به ضرر مستاجر شود به همین دلیل قانون به فکر افتاده است و اقدام به ایجاد قانونی به نام سرقفلی کرده تا به این طریق از حق مستاجران دفاع کند.

در نظر داشته باشید برای اماکن مسکونی سرقفلی در نظر گرفته نمی‌شود زیرا زندگی کردن در یک خانه به ارزش و اعتبار آن اضافه نمی‌کند.

این مبحث فقط مربوط به مکان‌های تجاری یا کسب و کارهای مختلف است.

در نتیجه پس از اینکه قرارداد کاری تمام شد قرارداد به صورت خودکار تمدید شده و مستاجر می‌تواند به کسب و کار خود ادامه دهد.

تفاوت حق کسب پیشه و تجارت با سرقفلی چیست؟

سرقفلی با حق کسب پیشه و تجارت تفاوت‌هایی دارد که در ادامه تفاوت این دو مبحث را به صورت خلاصه معرفی می‌کنیم.

حق کسب و پیشه پس از عقد اجاره برای مستاجر ایجاد می‌شود در حالی که سرقفلی پیش از عقد اجاره به مستاجر داده می‌شود.

سرقفلی با اراده مستاجر و مالک قرارداد به وجود می‌آید اما حق کسب و پیشه به وسیله حکم قانون و به صورت قهری ایجاد می‌شود.

حق کسب و پیشه در زمان تخلیه ملک طبق نظر کارشناس تعیین شده اما سرقفلی در زمان تخلیه، پولی که موجر یا مالک دریافت کرده را به مستاجر پرداخت می‌کند.

در مبحث سر قفلی مستاجر مبلغ مشخصی را به مالک پرداخت می‌کند تا واحد تجاری در اختیار او قرار بگیرد.

اما در مبحث حق کسب و پیشه این مبلغ می‌تواند بسته به مهارت، نوع خدمات و تلاش مستاجر متفاوت باشد.

به دلیل اینکه سرقفلی به صورت توافقی ایجاد می‌شود پس در نتیجه مالک و مستاجر می‌توانند این حق را از خود ساقط نمایند.

اما حق کسب و پیشه پا برجا است و امکان ساقط کردن آن وجود ندارد.

دارنده سرقفلی معمولاً می‌تواند حق سرقفلی خود را انتقال دهد اما در حق کسب و پیشه مستاجر این حق را ندارد مگر اینکه اجازه انتقال به او داده شود.

حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق دارد و آن را می‌توان در قالب سند رسمی انتقال داد اما سرقفلی را در قالب سندی عادی و روزمره می‌توان به دیگری منتقل کرد.

در حق سرقفلی مستاجر نقشی ندارد بلکه این حق بر اساس عرف محل در اختیار موجر قرار داده می‌شود.

برخلاف این تعریف حق کسب و پیشه برای حفظ حقوق کاسب تعیین شده و مبلغ آن را محاکم قضایی بر اساس نظر کارشناسی تعیین می‌کنند.

تفاوت مالکیت و سرقفلی چیست؟

مالکیت در بردارنده حق اختصاصی شخص مالک به ملک است اما سرقفلی یعنی دادن حق استفاده مداوم ملک توسط مالک به مستاجر.

علاوه بر این تفاوت قیمت سرقفلی به ملک چیزی حدود ۷۰ به ۳۰ است.

به عبارتی قیمت سرقفلی نسبت به ملک بیشتر است زیرا هنگامی که شخصی مکانی تجاری را اجاره می‌کند و شهرت آن را افزایش می‌دهد در نتیجه بر ارزش ملک نیز افزوده می‌شود.

از دیگر تفاوت‌های این دو مبحث این است که مالک حق هرگونه تصرفی در ملک خود را دارد و می‌تواند هر تغییری در آن به وجود بیاورد.

اما در حق سرقفلی برای ایجاد هر تغییری حتی کوبیدن یک میخ به دیوار مستاجر باید از مالک اجازه بگیرد.

در حال حاضر دعاوی مربوط به سر قفلی در دادگاه بسیار زیاد است و به همین دلیل افراد باید از تفاوت مالکیت و سرقفلی به خوبی اطلاع داشته باشند.

فروش سرقفلی مغازه

طبق قانون اجازه فروش سرقفلی وجود دارد و افراد می‌توانند این کار را انجام دهند.

اما یکسری موضوعاتی وجود دارد که باید در نظر گرفته شوند.

برای مثال خریدار سرقفلی بدون اجازه مالک حق هیچگونه تغییراتی را نداشته و حتی نمی‌تواند شغل خود را تغییر دهد.

علاوه بر این فروش سر قفلی باید با رضایت مالک باشد و قبل از این کار او در جریان قرار بگیرد.

همانند هر قانون و مقررات دیگر فروش سرقفلی باید با توافق طرفین و به صورت یک قرارداد کتبی انجام شود.

منظور از خرید و فروش سرقفلی نقل و انتقال حق کسب پیشه و تجارت به افراد دیگر است که جزئیات آن توسط قانون در سال ۱۳۷۶ تکمیل شد.

برای پیشگیری از مشکلات احتمالی و کلاهبرداری فرد مورد نظر که قصد خرید سرقفلی را دارد باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و اقدام به خرید و فروش سرقفلی مغازه کند تا در صورت ایجاد هرگونه مشکل در همان محل دفترخانه متوجه شود.

مبلغ حق سرقفلی بر چه اساسی تعیین می‌شود؟

بر اساس قانون مبلغ این حق با توجه به موارد زیر صورت می‌گیرد.

• طول مدتی که ملک در اختیار مستاجر قرار خواهد گرفت و حسن شهرت او که در افزایش اعتبار محل تاثیر خواهد داشت.
• موقعیت جغرافیایی و مرغوبیت محل ملک تجاری.
• کیفیت و شرایط درج شده در اجاره نامه از لحاظ مزایایی که برای مستاجر در نظر گرفته شده است.

در چه شرایطی مالک می‌تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند؟

طبق قانون مستاجر می‌تواند تا هر زمان که بخواهد ملک را اجاره کند و از آن بهره ببرد.

اما اگر مالک در سه حالت زیر فسخ قرارداد کند باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد.

• چنانچه مالک قصد داشته باشد ملک را نوسازی یا بازسازی کند.
• اگر مالک طبق شرایط به عرصه و اعیان ملک برای کسب و کار شخصی خود نیاز داشته باشد.
• در صورتی که مالک برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک ملزم به استفاده از ملک شود.

لازم به ذکر است چنانچه یکی از طرفین مفاد قرارداد را رعایت نکنند، مستاجر برخلاف قرارداد اموری را انجام دهد یا شغل خود را عوض کند و تغییراتی در ملک صورت دهد نیز حق سرقفلی از بین می‌رود.

ویژگی‌های حق سرقفلی چیست؟

این حق موجودیت مالی دارد و از تمامی ویژگی‌های حقوق مالی برخوردار است.

حق سرقفلی جزو اموال غیر منقول شناخته می‌شود و یک حق شرعی است که نزد شورای نگهبان دارای اعتبار است.

سرقفلی به عنوان ضمانتی برای قرارداد و قابل توقیف است.

مبلغی که برای سرقفلی در نظر گرفته می‌شود، توافقی است و یک مبلغ واحد خواهد بود و مشمول پرداخت مالیات می‌شود.

سرقفلی در اختیار مستاجر قرار دارد و برای انتقال آن نیاز به تنظیم سند رسمی نیست.

انواع حق سرقفلی از دیدگاه قانون

حق سرقفلی به دو دسته واقعی و مجازی تقسیم می‌شود.

حق سرقفلی واقعی

این حق با نوع کسب و کار مرتبط نیست و به استعداد و امکانات محل کسب مربوط می‌شود.

چنانچه پاساژ جدید افتتاح شود سرقفلی به مغازه‌های آن تعلق می‌گیرد.

این حق را مالک در قرارداد به مستاجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی را دریافت می‌کند.

یعنی این حق امتیاز را از صاحب مغازه می‌خرد و صاحب آن می‌شود.

دفاتر اسناد رسمی هنگام تنظیم قرارداد باید در اماکن تجاری عقد قرارداد با سرقفلی را بدون آن قید کنند.

این حق معمولا زمانی صدق می‌کند که صاحب ملک برای اولین بار محل کسب را اجاره می‌دهد.

چنانچه مالک هنگام عقد قرارداد الکترونیک یا عادی، مبلغ سرقفلی را پرداخت کند مستاجر در هنگام تخلیه باید ارزش حق سرقفلی را با نرخ روز محاسبه کرده و بپردازد.

همچنین مستاجر می‌تواند با دریافت مبلغی این حق را به دیگری انتقال دهد.

البته این حق به شرطی در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد که انتقال منافع هنگام عقد قرارداد از او سلب نشده باشد.

طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد مگر اینکه در قرارداد برخلاف آن ذکر شده باشد.

در قراردادهای پیش از سال ۷۶، به مستاجر حق انتقال داده نشده بود.

حق سرقفلی مجازی

حق سرقفلی به حسن شهرت و موفقیت محل کسبی مغازه دار ارتباط دارد.

میزان درآمد به دست آمده با توجه به میزان سرمایه گذاری تعیین می‌شود.

حق کسب و پیشه در کتب با نام حقوق تجاری یا سرقفلی مجازی یاد می‌شود.

حق کسب و پیشه و سرقفلی همان طور که پیش‌تر اشاره کردیم دو موضوع جدا از یکدیگر و با هدفی مجزا هستند.

زائل شدن پیش بها در صورت تخلف مستاجر

طبق قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ به آن پرداخته شده چنانچه مستاجر صاحب سرقفلی تخلفی انجام دهد حق او کاملا ساقط خواهد شد.

تنها در یک صورت چنانچه مستاجر دچار تخلف شود، شامل مقررات قانون ۱۳۵۶ نخواهد شد و نصف سرقفلی را دریافت خواهد کرد.

در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سرقفلی را به دیگری انتقال دهد، مالک می‌تواند با پرداخت نصف سرقفلی ملک را از دسترس مستاجر خارج کند.

در این شرایط حسب مورد، مبلغ سرقفلی به متصرف یا مستاجر پرداخت خواهد شد.

به شرح ذیل مالک می‌تواند در سه صورت بدون پرداخت حق سرقفلی مغازه را از صاحب حق پس بگیرد و درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی را خواهد داشت.

مستاجر بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد

این مورد در صورتی که هیچ شغلی در اجاره نامه قید نشده باشد یا مستاجر حق تغییر شغل و سرقفلی را داشته باشد شامل مورد ذکر شده نخواهد شد.

مستاجر برخلاف شروط قرارداد اعمالی را انجام دهد

برای مثال اگر مستاجر در قرارداد موظف به تعویض کاشی‌های مغازه باشد و در اثر سهل انگاری او به مغازه زیانی وارد شود یا مستاجر بدون اجازه مالک بالکنی را به ملک اضافه کند، شامل تخلیه و عدم پرداخت حق از سوی موجر خواهد شد.

تغییراتی همچون سرامیک کردن مغازه یا تعمیر قطعات نیاز به اجاره مالک ندارد و برای استفاده بهینه از فضا است.

با این حال بهتر است پیش از اقدام به تعمیرات سطحی تعویض دکور یا درب مغازه، دلیل آن از طریق شورای حل اختلاف ثبت و ضبط شود تا در صورت پیگیری موجر این شخص نتواند از طریق طرح دعوای تخلیه اقدام کند.

عدم پرداخت اجاره بها

مستاجر باید در پرداخت اجاره در موعد مقرر سختگیر باشد.

به این علت که موجر می‌تواند تخلیه سرقفلی به دلیل عدم اجاره بها را داشته باشد.

سرمایه بسیاری از مغازه‌داران به سرقفلی تعلق دارد.

در صورت بدهی مبلغ از سرقفلی توقیف شده دریافت می‌شود البته در صورتی که این حق به صورت واقعی باشد.

جمع بندی

در خصوص این موضوع که سر قفلی چیست باید گفت سرقفلی شامل حقی می‌شود که مستاجر با پرداخت هزینه از مالک دریافت می‌کند و به موجب آن می‌تواند تا هر زمان که بخواهد در ملک تجاری به فعالیت خود ادامه دهد.

چنانچه موجر برای کسب و پیشه شخصی خود، ایجاد شغل برای خود و نزدیکان یا سکونت مجبور به فسخ قرارداد باشد باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند.

این عبارت با حق کسب و پیشه تفاوت دارد و به محل تجاری اطلاق می‌شود.

در حالی که حق کسب و پیشه به شغل یا شخص کاسب تعلق دارد.

در صورتی که مستاجر بدون اجازه در مغازه تغییراتی ایجاد کند یا اجاره بهای خود را نپردازد، موجر می‌تواند حکم تخلیه را بدون پرداخت سهم حق خواستار شود.

پیشنهاد می‌کنیم در صورت بروز هر گونه مشکل در خصوص اختیارات مالک سرقفلی و شرایط قانونی حاکم بر آن با اطمینان خاطر روند حقوقی پرونده‌های خود را به مشاورین موسسه دادفروز بسپارید.