قرارداد پیشفروش آپارتمان نیازمند رعایت نکات حیاتی برای جلوگیری از ضرر، فسخ و کلاهبرداری است.
بازار ساختوساز در ایران سالهاست که یکی از فعالترین و در عین حال چالشبرانگیزترین بازارهاست.
بسیاری از افراد برای خانهدار شدن یا سرمایهگذاری، به سمت قراردادهای ملکی نظیر قرارداد پیشفروش آپارتمان میروند.
قراردادی که اگر به درستی تنظیم شود، میتواند یک فرصت عالی برای خرید ملک با قیمت مناسب باشد.
اما اگر بدون دقت و آگاهی امضا شود، ممکن است خریدار را با خسارات هنگفت، تأخیر در تحویل، مشکلات ساخت، ناتوانی فروشنده در انتقال سند و حتی کلاهبرداری و دعاوی ملک مواجه سازد.
متأسفانه در سالهای اخیر، تعداد زیادی از پروندههای حقوقی مرتبط با پیشفروش ساختمان نشان میدهد که بسیاری از مردم بدون اطلاع از قوانین خاص این حوزه یا بدون بررسی وضعیت ملک و سازنده، اقدام به پیشخرید کردهاند.
هدف این مطلب آن است که با زبانی کاملاً ساده اما حقوقی و دقیق، نکات اساسی قرارداد پیشفروش آپارتمان را توضیح دهد و به افراد کمک کند پیش از امضای قرارداد، تصمیم درستی بگیرند.
همچنین تلاش شده است ضمن ارائه راهکارهای عملی برای جلوگیری از ضرر و کلاهبرداری، ابهامات ذهنی مخاطبان رفع شود.
فهرست مطالب
اهمیت قانونی و نقش قانون پیشفروش ساختمان
اولین نکتهای که باید درباره قرارداد پیشفروش آپارتمان دانست، این است که قانونگذار ایران برای این نوع قرارداد یک قانون مستقل وضع کرده است.
یعنی قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹. این قانون الزاماتی مانند تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی، ارائه مدارک مالکیت، اخذ پروانه ساخت، شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، و درج برنامه زمانبندی ساخت را مقرر کرده است.
بسیاری از دعاوی ناشی از پیشخرید، دقیقاً به این دلیل شکل میگیرد که قرارداد بهصورت دستی یا در بنگاهها تنظیم شده و هیچکدام از الزامات قانونی رعایت نشده است.
رعایت نکردن همین موارد ساده میتواند خریدار را در موقعیتی قرار دهد که حتی نتواند مالکیت خود را اثبات کند.
بررسی اعتبار مالکیت و زمین؛ نخستین گام برای پیشگیری از ضرر
قبل از امضای هر نوع قرارداد پیشفروش آپارتمان، مهمترین کار این است که وضعیت مالکیت زمین و پروژه بررسی شود.
تصور نکنید اینکه شخص سازنده یا مالک ادعا کند «زمین به نام من است»، کافی است.
حتماً باید سند مالکیت رسمی، صورتمجلس تفکیکی (اگر موجود باشد)، پروانه ساخت، گواهی عدم خلاف و مدارک مربوط به پیشرفت پروژه بررسی شود.
یکی از شایعترین مشکلات این است که سازنده مالک زمین نیست و فقط بهصورت مشارکتی یا قولنامهای پروژه را پیش میبرد.
در صورت نبود یک قرارداد رسمی و معتبر، خریدار در معرض ریسکهای جدی مثل عدم امکان انتقال سند قرار میگیرد.
وکیل متخصص املاک معمولاً با یک بررسی دقیق حقوقی، میتواند وضعیت ملک، مالک و پروژه را روشن کند و از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری نماید.
ضرورت تنظیم قرارداد رسمی؛ چرا قولنامه کافی نیست؟
طبق قانون، قرارداد پیشفروش آپارتمان باید فقط در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود.
این موضوع به علت حساسیت بالای این نوع قراردادهاست.
اگر پیشفروش در بنگاه یا بهصورت دستنویس انجام شود، خریدار از بسیاری از حمایتهای قانونی محروم خواهد شد.
تنظیم رسمی قرارداد باعث میشود اطلاعات فنی و حقوقی پروژه، از جمله مشخصات واحد، متراژ، طبقه، امکانات، مصالح، زمانبندی، تضامین، جرایم تأخیر و نحوه پرداخت بهصورت دقیق و غیرقابل تغییر ثبت شود.
علاوه بر آن، دفترخانه نمیتواند بدون مشاهده مدارک قانونی سازنده، قرارداد را تنظیم کند.
همین موضوع باعث کاهش چشمگیر احتمال کلاهبرداری میشود.
مشخصات فنی واحد و کیفیت ساخت؛ موضوعی که همیشه نادیده گرفته میشود
بخش مهمی از شکایات خریداران مربوط به اختلاف در متراژ، کیفیت ساخت، مصالح مصرفی یا امکانات ساختمان است.
در حالی که این موارد باید به صورت دقیق و قابل استناد در قرارداد پیشفروش آپارتمان ذکر شوند.
برای مثال، تفاوت میان متریال استاندارد و متریال درجه سه میتواند دهها میلیون تومان خسارت وارد کند.
یا یک تغییر کوچک در جانمایی واحد ممکن است باعث اختلاف جدی شود.
به همین دلیل، در قرارداد باید شناسنامه فنی واحد و جدول مشخصات مصالح و امکانات درج شود.
این موضوع از تفسیرهای متفاوت جلوگیری میکند و اگر سازنده از مشخصات اعلامی تخطی کند، خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت خواهد داشت.
پرداختها و تضامین
در بسیاری از پروندههای کلاهبرداری، خریدار بخش بزرگی از مبلغ را در مراحل ابتدایی پرداخت کرده است.
در حالی که باید پرداختها دقیقاً مطابق پیشرفت واقعی پروژه باشد و هیچ مرحلهای نباید بدون پشتوانه پرداخت شود.
به طور اصولی، سازنده باید ضمانت کافی برای انجام تعهدات خود ارائه دهد؛ مانند ضمانتنامه بانکی، چک معتبر یا وثیقه ملکی.
در غیر این صورت، خریدار بدون پشتوانه مالی در معرض ریسک قرار دارد.
اگر سازنده برای تأخیر در تحویل، کاهش کیفیت ساخت یا عدم انجام تعهدات، جریمه مشخصی پرداخت نکند، او هیچ انگیزهای برای تحویل بهموقع نخواهد داشت.
تعیین این جریمهها در قرارداد یکی از مهمترین ابزارهای قانونی برای حفاظت از حقوق خریدار است.
تحویل واحد و انتقال سند
در بسیاری از پروندهها، واحد تحویل داده میشود اما امکان انتقال سند وجود ندارد؛ زیرا ساختمان پایانکار ندارد، صورتمجلس تفکیکی صادر نشده یا سازنده با مالک زمین دچار اختلاف است.
در قرارداد پیشفروش آپارتمان باید زمان تحویل، زمان انتقال سند، شرایط تحویل (با پایانکار، بدون پایانکار، با امکانات کامل) و ضمانتهای تأخیر بهصورت دقیق مشخص شود.
خریدار باید بداند که «تحویل فیزیکی» با «تحویل حقوقی و رسمی» تفاوت دارد و تا زمانی که سند منتقل نشود، مالکیت حقیقی محقق نشده است.
قرارداد پیشفروش آپارتمان در چه صورتی فسخ میشود؟
فسخ قرارداد زمانی ممکن است که یکی از طرفین بهطور جدی به تعهدات خود عمل نکرده باشد.
مهمترین موارد فسخ به شرح زیر است.
- تأخیر غیرموجه در ساخت یا تحویل.
- تغییر اساسی در مشخصات و کیفیت واحد.
- عدم امکان انتقال سند.
- نبود پروانه ساخت معتبر یا تخلفات گسترده.
در چنین مواردی، خریدار میتواند با استناد به قرارداد و قانون، درخواست فسخ و مطالبه خسارت کند.
البته بهترین تصمیمگیری تنها با بررسی پرونده توسط وکیل متخصص امکانپذیر است.
پیشگیری از کلاهبرداری؛ چگونه از خطرات رایج دور بمانیم؟
بخش قابل توجهی از دعاوی پیشفروش، ناشی از کلاهبرداری از طریق پیشفروش چندباره یک واحد، ساختوساز بدون مجوز، یا فروش پروژههای خیالی است.
برای پیشگیری از این خطرات، موارد زیر حیاتی است.
- بررسی سند مالکیت و پروانه ساخت.
- تنظیم قرارداد رسمی.
- خرید فقط از افراد معتبر و شرکتهای ثبتشده.
- پرداخت اقساط تنها مطابق پیشرفت واقعی.
- دریافت رسید رسمی و ثبتشده.
در بسیاری از پروندهها، حضور یک وکیل متخصص پیش از امضای قرارداد میتواند بخش زیادی از خطرات احتمالی را برطرف کند.
نتیجهگیری
خرید ملک از طریق قرارداد پیشفروش آپارتمان میتواند فرصت بسیار خوبی باشد، اما اگر با دقت انجام نشود، خطرناکترین نوع معامله ملکی است.
برای جلوگیری از خسارت، فسخ قرارداد یا گرفتار شدن در دام کلاهبرداران، ضروری است که قبل از امضای هر قراردادی وضعیت مالکیت، پروانه ساخت، مشخصات واحد، تضامین پرداخت، زمان تحویل و امکان انتقال سند بهطور کامل بررسی شود.
با توجه به پیچیدگی این نوع قراردادها و تجربه پروندههای متعدد در این زمینه، توصیه میکنیم پیش از امضای قرارداد با مؤسسه حقوقی دادفروز تماس بگیرید تا حقوق شما بهدرستی حفظ شود و بتوانید با خیال آسودهتر معامله کنید.
مشاوره و ارزیابی
پرسشهای متداول
- آیا قرارداد پیشفروش در بنگاه معتبر است؟
خیر، طبق قانون، این قرارداد باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود؛ در غیر این صورت بسیاری از حمایتهای قانونی از بین میرود.
- چگونه بفهمیم سازنده قابل اعتماد است؟
با بررسی مدارک مالکیت، سوابق ساختوساز، پروانه ساخت و همچنین گرفتن مشاوره حقوقی تخصصی.
- اگر سازنده تأخیر داشته باشد، چه باید کرد؟
در صورت وجود شرط جریمه تأخیر، میتوان خسارت گرفت.
همچنین در موارد جدی، امکان فسخ قرارداد نیز وجود دارد.
بدون دیدگاه