اختیارات مالک سرقفلی چقدر است؟

اختیارات مالک سرقفلی چقدر است؟ امروز در تجارت، کاردانی، سرمایه تاجر و نوع کاری که انجام می‌دهد، بیش از اوصاف اخلاقی او اهمیت دارد.

ممکن است مشتریان کارخانه یا فروشگاهی، صاحب آن را نشناسند، ولی به دلیل اعتماد به نام تجارتی و فعالیت مؤسسه، مایل باشند که کالای مورد نیازشان را از فرآورده‌های آن تهیه کنند.

پس قانون‌گذار رفته‌رفته به این موضوع اندیشید که اولاً مستاجر تاجر حقی بر مشتریان خود دارد.

ثانیاً باید این حق را از زمره حقوق مالی به حساب آورد که قابل انتقال به غیر است.

همچنین در خصوص آن دعاوی ملک نیز می‌تواند مطرح شود.

با این توضیح نخست به تعریف حق‌ سرقفلی می‌پردازیم.

حق‌ سرقفلی چیست؟

در ابتدا باید اشاره کنیم که قانون روابط موجر و مستأجر در قراردادهای ملکی، از این حق با عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت یاد کرده است.

ولی ما برای سهولت، از لفظ سرقفلی استفاده می‌کنیم.

معنای حق سرقفلی، امتیازی است که به موجب آن، مستأجر فعلی ملک به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است، در اجاره کردن محل تجارت خویش بر دیگران مقدم شناخته می‌شود.

در عرف بازار نیز، وقتی می‌گویند تاجری سرقفلی مغازه‌اش را فروخت، یعنی آن را تخلیه کرد و به دیگری واگذار نمود.

این مفهوم، هیچ‌گاه شامل انتقال سرمایه تاجر و نام تجارتی او نمی‌شود.

میزان سرقفلی

سرقفلی، حقی مالی است و در زمان انتقال به غیر، میزان آن باید مشخص شود که مستأجر جدید آن را پرداخت کند.

تعیین میزان آن نیز اهمیت بسیاری دارد.

همچنین امروزه برای شناخت قانون حاکم بر اجاره املاک تجاری که اجاره آنها قبل سال ۷۶ منعقد شده است، باید به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ رجوع کنیم.

اما وضعیت اجاره املاک بعد از سال ۷۶، توسط قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶، تعیین تکلیف می‌شود.

در ابتدا به قانون سال ۵۶ می‌پردازیم.

ماده ۱۸ این قانون، نحوه تعیین سرقفلی را به شرح ذیل مقرر نموده است.

ميزان حق كسب يا پيشه يا تجارت كه در اين قانون و قوانين ديگر قيد شده است.

بر مبناى اصول و ضوابطى كه آيين نامه آن از طرف وزارت‌خانه‌هاى دادگسترى، مسكن و شهرسازى تهيّه و به تصويب كميسيون‌هاى مربوط مجلسين خواهد رسيد، تعيين مى‌گردد.

پس با وجود حکم این ماده، امروزه از آيين‏ نامه نحوه تعيين و تشخيص و پرداخت حق كسب و پيشه يا تجارت، توسط کارشناسان برای تعیین میزان حق سرقفلی استفاده می‌شود.

ماده ۵ آن، بررسی شرایطی چون مرغوبیت محل کسب و پیشه، طول مدت اجاره مستأجر و نوع کسب و پیشه را در تعیین میزان سرقفلی موثر می‌داند.

اختیارات مالک سرقفلی چیست؟

اختیار اول مالک سرقفلی، حق دریافت سرقفلی است.

از حقوق مالک سرقفلی یا همان مستأجر، این است که می‌تواند در ملک مورد اجاره، به تجارت خود ادامه دهد.

مالک اصلی یا موجر، تنها در موارد خاصی که قانون به او اجازه داده است، می‌تواند با پرداخت سرقفلی که معمولاً به میزان بالایی تعیین می‌شود، تخلیه ملک را از دادگاه درخواست کند.

پس با این وجود لازم است مواردی را که مالک باید سرقفلی مستاجر را بدهد بررسی کنیم.

با توجه به مفاد مواد ۱۵ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶, این قانون مواردی را که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، موجر را نیز موظف به پرداختن سرقفلی می‌کند، بر شمرده است.

در چه مواردی درخواست تخلیه محل کسب از دادگاه‌ جایز است؟

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره، درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جایز است.

• تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید، مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود.
• شهرداری‌ها مکلفند در‌صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
• تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
• در صورتی که محل کسب، پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌ درخواست تخلیه نماید.

‌در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

هنگامی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می‌تواند برای همان شغل یا‌ شغلی مشابه آن، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌

هر گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق‌کسب، پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد.

در ادامه، به صورت جداگانه موارد بالا را بررسی می‌کنیم.

تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

بر اساس بند یک ماده ۱۵ این قانون، اگر مالک، پروانه و مجوز ساخت و ساز  شهرداری به دادگاه ارائه داده و اثبات کند که قصد ساخت‌وساز در ملک مورد اجاره را دارد، می‌تواند تخلیه ملک را درخواست کند.

البته در این فرض موجل باید به مالک سرقفلی یا همان مستأجر، سرقفلی را به صورت کامل پرداخت کند.

تخلیه به دلیل احتیاج موجر به تجارت

هرگاه خود موجر، بخواهد از ملک تجاری خود برای کسب و کار استفاده کند، می‌تواند پس از پرداخت کامل سرقفلی، از این ملک برای اهداف تجاری بهره ببرد.

احتیاج مالک یا اشخاص نزدیک به او به سکونت

اگر مالک ثابت کند که خود یا خانواده نزدیک او نیاز به سکونت در ملک دارند و ملک نیز قابلیت سکونت را داراست، در این صورت هم باید نخست سرقفلی مستاجر را بپردازد و سپس ملک تخلیه می‌گردد.

عدم حق انتقال به غیر برای مستأجر

اگر مستاجر، بدون اجازه دادگاه یا موافقت موجر، در مواردی که حق انتقال ملک به دیگری را ندارد، این کار را انجام دهد، در برابر تخلیه حق ملک حق دریافت نصف سرقفلی را دارا خواهد بود.

عدم موافقت موجر با انتقال به غیر

اگر مالک سرقفلی بر اساس قرارداد، حق انتقال اجاره مال به دیگری را نداشته باشد یا اجاره نامه‌ای میان مستاجر و موجر تنظیم نشده باشد و موجر هم موافق با انتقال اجاره به دیگری نباشد.

در این صورت مستاجر می‌تواند پرداخت تمام سرقفلی خود را از موجر مطالبه کند.

اجاره ملک به دیگری

مالک سرقفلی ملک، تا زمان پایان اجاره، می‌تواند ملک را به دیگری انتقال دهد.

موجر، حق ندارد درخواست تخلیه ملک را کند.

چون که مالک منافع ملک، بر اساس عقد اجاره که الزام آور است، مستاجر می‌باشد.

نوسازی و تغییر در بنا

مالک حق سرقفلی، می‌تواند تغییراتی در بنا ایجاد کرده تا بتواند مشتریان بیشتری جذب کند.

با این وجود، باید بدانیم که این تغییرات باید متناسب با نوع کاربری ملک مورد اجاره باشد.

برای مثال اگر مستاجر، کتاب فروش باشد، نمی‌تواند بدون اجازه موجر، ابزارآلات صنعتی در مغازه نصب کند.

استفاده متعارف از ملک

مستاجر حق دارد تا پایان مدت زمان اجاره، از ملک مستاجره استفاده نماید.

با این وجود همانگونه که ذکر کردیم در موارد خاصی موجر می‌تواند با پرداخت سرقفلی، درخواست تخلیه ملک را نماید.

علاوه بر این، مستاجر تنها می‌تواند از ملک به صورت متعارف و بر اساس استفاده‌ای که میان او و موجر در خصوص آن توافق شده است، بهره ببرد.

به عنوان مثال، مستاجر حق ندارد در ملکی که برای خواروبار فروشی اجاره نموده، تولیدات صنعتی کند.

مگر اینکه موجر اجازه این کار را بدهد.

در صورت اختلاف در متعارف بودن نوع استفاده، موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه از مستاجر شکایت کند.

بررسی از میان رفتن حق سرقفلی

شایان ذکر است که هرگاه مستاجر از ملک مورد اجاره، استفاده نامتعارف کند یا تا جایی که می‌تواند از ملک مراقبت‌های لازمه را به عمل نیاورد، مستحق سرقفلی نمی‌باشد.

به عنوان مثال در نتیجه این موضوع، اگر مستاجری در ملک، مرکز فساد دایر کند، ملک به دستور دادستان تخلیه شده و مستاجر هیچ حقی بر سرقفلی نخواهد داشت.

قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب ۷۶

این قانون بر اجاره‌های منعقد شده پس از سال ۷۶ حاکم است.

بر اساس این قانون، اگر مدت اجاره منقضی شود و موجر مبلغ متناسب با حق سرقفلی را به مستأجر پرداخت کند، او می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و تخلیه ملک را درخواست دهد.

جمع بندی

در مطلب فوق به صورت مختصر مواردی را که مستاجر، مالک حق سرقفلی شده و همچنین اختیارات او را در خصوص این حق مورد بررسی قرار دادیم.

بر این اساس مستاجر یا همان مالک حق سرقفلی، تا پایان مدت اجاره حق هرگونه استفاده متعارف از ملک را دارد.

با این حال باید بدانیم در خصوص املاک تجاری، باید به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ و در سایر موارد به قانون مصوب سال ۷۶ رجوع کنیم.

سوالات متداول

• سرقفلی به چه معناست؟

همان حق کسب و پیشه یا تجارت است.

به معنای حقی ناملموس و مالی است که تاجر، بر جذب مشتریان به یک ملک دارد.

اصولاً می‌تواند آن را به غیر منتقل کند.

• اختیارات مالک سرقفلی چیست؟

مالک سرقفلی اصولاً می‌تواند تا پایان مدت اجاره، از ملک مستاجره استفاده متعارف کند و یا ملک را به دیگری اجاره دهد.

همچنین در صورتی که موجر بخواهد ملک را تخلیه کند، باید به مستاجر دارای حق سرقفلی، تمام میزان سرقفلی را پرداخت کند.

• آیا می‌توان سرقفلی را به دیگری منتقل کرد؟

بله؛ اما اگر مستاجر این حق را طبق قرارداد نداشته باشد و یا قرارداد کتبی میان مستاجر و موجر موجود نباشد، ملک تخلیه شده و تنها نصف میزان سرقفلی به کسی که از ملک استفاده می‌کند پرداخت خواهد شد.

با توجه به تعدد قوانین حاکم بر اجاره و تفاوت میان اجاره املاک مسکونی و تجاری، اگر در این رابطه ابهامی برای شما ایجاد شده است، مشاورین موسسه دادفروز آماده‌اند تا با توضیح این موارد، ابهامات شما را برطرف سازند.

[bookly-form hide=”date,week_days,time_range”]