مراحل قانونی تخلیه ملک اجاره‌ای با بررسی حقوق موجر و مستاجر

تخلیه ملک اجاره‌ای با بررسی حقوق موجر و مستاجر چگونه انجام می‌شود؟ در روابط استیجاری و خلع ید و تخلیه ملک، همواره امکان بروز اختلافاتی میان موجر و مستاجر وجود دارد.

یکی از مهم‌ترین و پرتکرارترین این اختلافات، موضوع تخلیه ملک اجاره‌ای است.

بسیاری از موجران نمی‌دانند چگونه می‌توانند مستاجر را ملزم به تخلیه کنند.

در سوی مقابل، مستاجران نیز از حقوق خود در برابر درخواست‌های گاه ناعادلانه، بی‌اطلاع هستند.

با توجه به دعاوی ملک هدف این مطلب بررسی جامع و کاربردی مراحل قانونی تخلیه ملک اجاره‌ای با بررسی حقوق موجر و مستاجر است.

در این نوشتار به زبانی ساده و خدمت‌ محور به بیان قوانین، رویه‌های قضایی و نکات مهم در این مسیر می‌پردازیم تا به هر دو طرف قرارداد درک روشن‌تری از حقوق و تکالیف‌شان ارائه دهیم.

شناخت انواع قرارداد اجاره

پیش از بررسی مراحل قانونی تخلیه، ابتدا باید نوع قرارداد اجاره مشخص شود.

باید گفت قراردادها به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند.

• قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

این قانون برای قراردادهایی اعمال می‌شود که پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند یا شرایط خاصی دارند.

مثلاً اگر مغازه‌ یا ملک تجاری از سال ۵۸ اجاره داده شده باشد و روابط معاملاتی موجر و مستأجر بدون وقفه ادامه پیدا کرده باشد، آن‌ها حتی امروزه نیز باید از احکام این قانون تبعیت کنند.

• تمامی قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

 این قانون بر اکثر قراردادهای امروزی که به‌صورت دستی یا عادی تنظیم شده و موضوع آن محل مسکونی یا تجاری است، حاکم است.

این قانون آزادی اراده دو طرف را مرکز توجه خویش قرار داده و مانند قانون سابق‌، جانب مستأجران را نگرفته است.

تعیین قانون حاکم بر قرارداد، نقش اساسی در تشخیص روند تخلیه ملک دارد.

لازم است قبل از هر اقدامی، این مسئله روشن شود.

در این خصوص مشاوره وکیل متخصص تخلیه ملک اجاره‌ای با بررسی حقوق موجر و مستاجر اهمیتی مضاعف دارد.

تخلیه ملک اجاره‌ای با بررسی حقوق موجر و مستاجر

یکی از ساده‌ترین و روشن‌ترین موارد برای تخلیه ملک، انقضای مدت قرارداد است.

در صورتی که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر حاضر به تخلیه نباشد، موجر می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه برای صدور دستور تخلیه فوری اقدام کند.

عدم پرداخت اجاره بها

در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، موجر می‌تواند با ارائه مدارک و اثبات تأخیر یا امتناع مستاجر از پرداخت، درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را مطرح کند.

بر اساس قانون مصوب ۵۶، اگر مستاجر ظرف سه ماه، دو بار اجاره را پرداخت نکند یا بیش از یک ماه تأخیر داشته باشد، موجر حق طرح دعوا دارد.

لیکن در قراردادهای تابع قانون مصوب ۷۶ موجر با سرعت بیشتری می‌تواند خواهان انحلال اجاره شود.

تعدی و تفریط مستاجر

اگر مستاجر برخلاف مفاد قرارداد از ملک استفاده کند یا به آن آسیب برساند، موجر می‌تواند با استناد به تخلف از شروط عقد، تقاضای فسخ قرارداد و تخلیه کند.

نیاز شخصی موجر (در قانون ۱۳۵۶)

در مواردی که قرارداد مشمول قانون سال ۵۶ باشد، موجر می‌تواند با اثبات نیاز شخصی به ملک (مثلاً برای سکونت خود یا فرزندش) از دادگاه درخواست تخلیه کند.

البته این مورد مشروط به احراز نیاز واقعی است و فرآیند پیچیده‌تری دارد.

مراحل قانونی تخلیه ملک اجاره‌ای

اولین قدم در تخلیه قانونی ملک اجاره‌ای، ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر است.

این اظهارنامه باید حاوی مواردی چون اظهار داشتن پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره بها یا تخلف مستاجر باشد.

ارسال اظهارنامه هم جنبه اطلاع‌رسانی دارد و هم در صورت طرح دعوا به‌ عنوان یکی از ادله، مورد استفاده قرار می‌گیرد.

طرح دادخواست تخلیه

در صورت عدم اقدام مستاجر، موجر باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست تخلیه را ثبت کند.

اگر قرارداد اجاره رسمی دارای کد رهگیری باشد، معمولاً دستور تخلیه به جهت انقضای مدت عقد، به‌ صورت فوری از سوی شورای حل اختلاف صادر می‌شود.

در غیر این‌ صورت، دادگاه باید وارد رسیدگی ماهوی شود که زمان‌بر است.

ارائه مدارک و مستندات

برای پیروزی در دعوای تخلیه، موجر باید مدارک زیر را ارائه کند.

• قرارداد اجاره.
• کپی کارت ملی طرفین.
• سند مالکیت.
• کد رهگیری قرارداد (در صورت وجود).
• اظهارنامه ارسالی.

در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره امتناع کرده باشد، ارائه رسیدهای بانکی، پرینت حساب یا شهادت شهود نیز می‌تواند مفید باشد.

صدور دستور تخلیه

اگر مدارک کامل باشد و قانون نیز اجازه دهد، دادگاه یا شورا در مدت کوتاهی (معمولاً کمتر از یک هفته) دستور تخلیه صادر می‌کند.

این دستور لازم‌الاجراست و به نیروی انتظامی ابلاغ می‌شود تا در صورت عدم همکاری مستاجر، ملک را تخلیه کند.

اجرای حکم

در صورت صدور دستور تخلیه، معمولاً مستاجر ظرف مدت ۳ روز کاری فرصت دارد ملک را تخلیه کند.

اما در غیر این‌ صورت، واحد اجرای احکام با هماهنگی کلانتری مربوطه وارد عمل می‌شود و تخلیه به‌ صورت فیزیکی انجام می‌گیرد.

در این مرحله، حضور مالک یا نماینده قانونی وی ضروری است.

البته خود مالک نیز معمولاً مهلت متناسبی به موجر برای یافتن محل اسکان جدید می‌دهد.

حقوق مستاجر در برابر درخواست تخلیه

در بسیاری از موارد، مستاجران نگران نادیده گرفتن حقوق‌شان هستند.

بنابراین ضروری است مستاجر نیز از حقوق خود مطلع باشد.

مستاجر تا زمانی که مدت قرارداد پایان نیافته و تخلفی مرتکب نشده، حق دارد از ملک استفاده کند.

اگر موجر بدون طی مراحل قانونی اقدام به قطع آب، برق یا ورود به ملک کند، مستاجر می‌تواند علیه او دعوای حقوقی جهت مطالبه خسارت یا حتی حسب مورد شکایت کیفری مطرح کند.

مستاجر می‌تواند در برابر دادخواست تخلیه، دفاعیات خود را ارائه داده و در صورتی که حق با او باشد، مانع صدور حکم شود.

تخلیه با رضایت طرفین

در بسیاری از موارد، تخلیه بدون نیاز به دادگاه و از طریق توافق انجام می‌شود.

این روش بهترین، سریع‌ترین و کم‌هزینه‌ترین روش برای پایان رابطه استیجاری است.

پیشنهاد می‌شود در صورت توافق، یک صورت‌جلسه رسمی امضا شود و مالک پس از دریافت کلید، رسید تخلیه به مستاجر ارائه دهد.

نکات کلیدی برای موجرین

• قرارداد اجاره را با کد رهگیری و در مشاور املاک معتبر تنظیم کنید.
• در صورت بروز اختلاف، فوراً اظهارنامه ارسال کنید.
• پیش از طرح دعوا، با وکیل متخصص مشورت نمایید.
• برای اثبات ادعا، مستندات کافی گردآوری کنید.
• هیچ‌گاه بدون حکم قانونی، شخصاً مستاجر و اهل وی را تخلیه نکنید.

مهم‌ترین نکات برای مستاجران

• مفاد قرارداد را پیش از امضا با دقت بخوانید.
• در صورت بروز اختلاف، از حقوق خود آگاه باشید.
• به اخطارهای غیررسمی یا تهدیدهای موجر تن ندهید.
• در دعاوی حقوقی، از خدمات وکلای متخصص مانند وکلای دادفروز استفاده کنید.

نتیجه‌گیری درباره تخلیه ملک اجاره‌ای با بررسی حقوق موجر و مستاجر

تخلیه ملک اجاره‌ای با بررسی حقوق موجر و مستاجر باید صورت پذیرد.

خود فرایند تخلیه، پروسه‌ای حقوقی است که باید با دقت و طبق قانون طی شود.

هر دو طرف، چه موجر و چه مستاجر، باید از حقوق و تکالیف خود مطلع باشند تا از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

اقدام شتاب‌زده یا ناآگاهانه ممکن است منجر به تضییع حقوق یکی از طرفین شود.

در صورت نیاز به اقدام قانونی، توصیه می‌شود با موسسه حقوقی دادفروز مشاوره بگیرید تا مسیر قانونی با سرعت و اطمینان طی شود.

سوالات متداول در خصوص تخلیه ملک اجاره‌ای با بررسی حقوق موجر و مستاجر

• آیا موجر می‌تواند مستاجر را قبل از پایان قرارداد مجبور به تخلیه کند؟

خیر، مگر اینکه مستاجر تخلفی انجام داده باشد یا قرارداد به شرطی فسخ شده باشد.

• اگر مستاجر پس از پایان قرارداد تخلیه نکند، چه باید کرد؟

موجر باید با ارسال اظهارنامه و سپس طرح دعوای تخلیه، اقدام قانونی انجام دهد.

• آیا بدون داشتن کد رهگیری می‌توان حکم تخلیه گرفت؟

بله، اما روند آن طولانی‌تر و نیازمند رسیدگی قضایی کامل است.

کد رهگیری باعث تسریع در فرایند صدور دستور یا حکم تخلیه می‌شود.