ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول چگونه است؟ ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول یکی از مهم‌ترین ارکان امنیت حقوقی در حوزه قراردادهای ملکی، مالکیت و معاملات اموال غیرمنقول می‌باشد.

اموال غیر منقول شامل زمین، ساختمان، باغ و سایر املاکی هستند که قابلیت جابجایی ندارند.

در کشورهایی که نظام حقوقی آن‌ها مبتنی بر ثبت رسمی است(از جمله ایران)، تنظیم سند رسمی برای معاملات اموال غیر منقول الزامی است.

این موضوع به عنوان راهی برای جلوگیری از دعاوی ملک و جرایمی مانند فروش مال غیر، کلاهبرداری و جعل اسناد است.

در این مطلب به بررسی اهمیت ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، مزایا و آثار حقوقی آن، چالش‌های مرتبط با آن و همچنین ارائه راهکارهایی برای کاهش مشکلات ناشی از عدم ثبت رسمی معاملات می‌پردازیم.

ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول چه اهمیتی دارد؟

باید گفت ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در ایران بر اساس قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و همچنین سایر قوانین و مقررات مربوطه انجام می‌گیرد.

برخی از مهم‌ترین دلایل ضرورت ثبت رسمی این معاملات به شرح زیر است.

• حفظ حقوق مالکیت.

ثبت رسمی باعث تثبیت مالکیت خریدار شده و از دعاوی حقوقی مربوط به مالکیت جلوگیری می‌کند.

• اعتبار قانونی.

اسناد رسمی در مراجع قضایی و اداری دارای اعتبار هستند.

بر خلاف اسناد عادی، اثبات اصالت آن‌ها نیازمند فرآیندهای پیچیده نیست.

• جلوگیری از معاملات معارض.

یکی از مهم‌ترین مشکلات در معاملات املاک، فروش یک ملک به چندین نفر است.

ثبت رسمی، مانع از بروز چنین معاملاتی می‌شود.

• کاهش کلاهبرداری و جعل.

با ثبت رسمی، امکان سوءاستفاده از اسناد غیررسمی، جعل و انتقال مال غیر کاهش می‌یابد.

فرآیند ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

برای ثبت رسمی یک معامله ملکی، چندین مرحله باید طی شود.

• تنظیم مبایعه‌نامه.

اولین گام در هر معامله ملکی، تنظیم یک مبایعه‌نامه معتبر است که مشخصات طرفین، مورد معامله و شرایط پرداخت در آن ذکر شده است.

• استعلام ثبتی ملک.

خریدار باید از طریق دفاتر اسناد رسمی، استعلام بگیرد که ملک در توقیف، رهن یا دارای بدهی نباشد.

• پرداخت مالیات و هزینه‌های قانونی.

شامل مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری و سایر هزینه‌های مربوطه است.

• حضور در دفترخانه اسناد رسمی.

پس از تأیید استعلامات و پرداخت هزینه‌ها، خریدار و فروشنده در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی تنظیم شده را  امضا می‌کنند.

• ثبت نهایی در اداره ثبت اسناد و املاک.

پس از ثبت در دفترخانه، اطلاعات به اداره ثبت ارسال شده و ملک به نام خریدار ثبت می‌شود.

اعتبار حقوقی معاملات قولنامه‌ای از نظر قانون ایران

بر اساس قوانین ایران، قولنامه به‌عنوان یک سند عادی، تنها در صورتی معتبر است که نشان‌دهنده تعهد طرفین برای انجام معامله باشد.

به عبارت دیگر، قولنامه دلیل قطعی برای اثبات مالکیت نیست، بلکه تعهدی برای تنظیم سند رسمی محسوب می‌شود.

ماده ۱۰ قانون مدنی بیان می‌کند که “قراردادهای خصوصی تا جایی که مخالف صریح قانون نباشند، معتبر هستند.

طبق قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول دیگر قولنامه اعتبار ندارد.

ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک تصریح می‌کند که مالک رسمی یک ملک فقط کسی است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد.

بنابراین، حتی اگر شخصی بر اساس قولنامه یک ملک را خریداری کند، مالک قانونی محسوب نمی‌شود تا زمانی که ثبت رسمی انتقال انجام گیرد.

مشکلات و ریسک‌های معاملات قولنامه‌ای

همانطور که ذکر آن رفت قولنامه دیگر اعتباری ندارد.

زیرا بسیاری از معاملات ملکی که با این شیوه انجام می‌شدند سر منشا مشکلات فراوان بودند.

از جمله این مشکلات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.

• امکان فروش یک ملک به چند نفر (معاملات معارض).

به دلیل عدم ثبت رسمی، یک فروشنده می‌توانست یک ملک را به چندین نفر بفروشد.

در این شرایط، اگر یکی از خریداران موفق به ثبت سند رسمی می‌شد، سایر خریداران با مشکلات حقوقی جدی مواجه می‌شدند.

• عدم امکان دریافت وام یا تسهیلات بانکی.

بانک‌ها فقط اسناد رسمی را به‌عنوان وثیقه قبول می‌کنند.

بنابراین ملکی که تنها دارای قولنامه بود، در معاملات اقتصادی و دریافت وام ارزش کمی داشت.

• ریسک انکار معامله توسط فروشنده.

در بسیاری از پرونده‌های حقوقی، فروشنده پس از دریافت مبلغ، از تنظیم سند رسمی خودداری کرده و معامله را انکار می‌کرد.

در چنین شرایطی، اثبات صحت معامله برای خریدار دشوار بود.

• سوءاستفاده از املاک بدون سند رسمی.

برخی افراد با استفاده از املاک دارای قولنامه و بدون سند، اقدام به ساخت‌ و ساز غیرقانونی، رهن ملک به چندین نفر یا تصرف عدوانی می‌کردند.

مشکلات و چالش‌های ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

با وجود اهمیت ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، برخی از مشکلات مانع از اجرای کامل این فرآیند در کشور شده است.

هزینه‌های مربوط به ثبت رسمی از جمله مالیات، حق‌الثبت و هزینه‌های دفترخانه ممکن است برای برخی افراد سنگین باشد.

همچنین بسیاری از افراد به دلیل ناآگاهی از مزایای ثبت رسمی، به معاملات عادی و قولنامه‌ای اکتفا می‌کنند.

علاوه بر این در بسیاری از مناطق، مردم به دلیل سهولت و هزینه کمتر، معاملات خود را در قالب قولنامه و بدون ثبت رسمی انجام می‌دهند.

این امر مشکلات حقوقی متعددی ایجاد می‌کند.

برخی از متقاضیان از فرآیند طولانی استعلامات و ثبت رسمی ناراضی هستند که باعث می‌شود از این کار صرف‌ نظر کنند.

مدارک مورد نیاز برای ثبت رسمی یک معامله ملکی

باید گفت فروشنده (انتقال‌دهنده ملک) باید مدارکی ارائه دهد که نشان‌دهنده مالکیت قانونی و امکان انتقال ملک به خریدار باشد.

این مدارک به شرح زیر هستند.

سند رسمی مالکیت

مهم‌ترین مدرک مورد نیاز، سند رسمی ملک است که نشان می‌دهد فروشنده مالک قانونی آن است.

اسناد رسمی به انواع مختلف زیر تقسیم می‌شوند.

• سند تک‌برگ (جدیدترین و معتبرترین نوع سند).
• دفترچه‌ای قدیمی.
• سند مشاعی (در املاک دارای چند مالک).
• اسناد وقفی (در املاک متعلق به موقوفات).

نکته مهم این است که در صورتی که ملک فاقد سند رسمی باشد، فروشنده باید مدارک قولنامه‌ای و استعلام‌های ثبتی لازم را برای دریافت سند رسمی ارائه دهد.

اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه فروشنده

هویت فروشنده باید احراز شود، بنابراین ارائه کارت ملی و شناسنامه ضروری است.

در صورت فوت مالک، ارائه گواهی انحصار وراثت و رضایت ورثه الزامی می‌باشد.

گواهی پایان کار ساختمانی و گواهی عدم خلافی (در مورد املاک نوساز یا دارای ساخت‌وساز جدید)

اگر ملک مورد معامله نوساز باشد یا تغییرات ساختمانی در آن صورت گرفته باشد، فروشنده باید گواهی پایان کار از شهرداری و گواهی عدم خلافی ساختمان را ارائه نماید.

استعلام وضعیت ثبتی ملک

دفترخانه موظف است قبل از تنظیم سند، وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت اسناد استعلام کند.

این استعلام شامل بررسی موارد زیر است.

• عدم توقیف ملک.
• بررسی عدم وجود رهن یا وثیقه بودن ملک در بانک.
• عدم وجود معارض (فروش به چند نفر).

مفاصاحساب مالیاتی و عوارض شهرداری

فروشنده باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت کند و گواهی مفاصاحساب مالیاتی دریافت نماید.

همچنین اگر ملک در شهر باشد، باید عوارض شهرداری تسویه شده باشد.

استعلام از اداره دارایی و بیمه تأمین اجتماعی (در مورد املاک تجاری و صنعتی)

در معاملات مربوط به املاک تجاری و صنعتی، فروشنده باید گواهی تسویه حساب مالیاتی و بیمه تأمین اجتماعی را ارائه دهد.

ارائه وکالت‌نامه رسمی (در صورتی که فروشنده وکیل مالک باشد)

اگر فروشنده به‌ عنوان وکیل از طرف مالک اقدام می‌کند، باید وکالت‌نامه رسمی ثبت‌شده در دفترخانه اسناد رسمی را ارائه کند که دارای اعتبار قانونی باشد.

مدارک مورد نیاز از سوی خریدار (انتقال‌گیرنده ملک)

خریدار (انتقال‌گیرنده ملک) نیز باید مدارک شناسایی و مدارک لازم را برای ثبت رسمی معامله ارائه کند.

این مدارک شامل موارد زیر است.

اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه خریدار

دفترخانه باید هویت خریدار را احراز کند، بنابراین ارائه کارت ملی و شناسنامه الزامی است.

شماره حساب بانکی جهت پرداخت هزینه‌های نقل و انتقال

پرداخت هزینه‌های رسمی ثبت سند و مالیات نقل و انتقال از طریق حساب بانکی خریدار انجام می‌شود.

بنابراین شماره حساب واریز وجه باید اعلام شود.

مدارک مربوط به منبع تأمین وجه معامله (در برخی شرایط خاص)

در برخی معاملات بزرگ (مانند خرید املاک لوکس یا صنعتی)، دفاتر اسناد رسمی یا بانک‌ها ممکن است منبع تأمین مالی خریدار را بررسی کنند تا از مشروع بودن وجه اطمینان حاصل شود.

وکالت‌نامه رسمی (در صورتی که خریدار به‌وسیله وکیل اقدام کند)

اگر خریدار به‌عنوان نماینده یا وکیل شخص دیگری اقدام می‌کند، باید وکالت‌نامه رسمی معتبر ارائه دهد.

نتیجه‌گیری

باید گفت با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیر منقول، ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول یکی از واجبات حقوقی است که می‌تواند از بسیاری از مشکلات حقوقی، کیفری و اقتصادی جلوگیری کند.

با توجه به مشکلاتی نظیر معاملات معارض، کلاهبرداری‌های ملکی و مشکلات اثبات مالکیت، ثبت رسمی یک ضرورت است.

موسسه حقوقی دادفروز آماده ارائه مشاوره حقوقی در زمینه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، پیگیری دعاوی مربوط به املاک و ارائه راهکارهای قانونی برای حل مشکلات حقوقی شماست.

برای دریافت مشاوره تخصصی حقوقی، با ما در ارتباط باشید.

سوالات متداول

• آیا ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول اجباری است؟

بله، طبق قوانین ایران، نقل و انتقال املاک باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و معاملات غیررسمی، فاقد اعتبار قانونی هستند.

• اگر معامله‌ای بدون ثبت رسمی انجام شود، چه عواقبی دارد؟

در معاملات غیررسمی ممکن است مورد سوءاستفاده قرار گرفته و مالکیت خریدار به رسمیت شناخته نشود.

• چگونه می‌توان از اعتبار یک سند رسمی مطمئن شد؟

با مراجعه به سامانه استعلام اسناد رسمی و دفاتر ثبت اسناد و املاک، می‌توان از اصالت و صحت یک سند رسمی مطمئن شد.