طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت چگونه است؟ یکی از مشکلاتی که موجران و مستاجران با آن مواجه می‌شوند، پایان مدت اجاره و خلع ید و تخلیه ملک توسط مستاجر است.
این موضوع می‌تواند مشکلات حقوقی و مالی برای موجر ایجاد کند و مستاجر نیز ممکن است به خود یا به دلیل در مضیقه بودن یا گاه خودسرانه از ملک خارج نشود.
در چنین شرایطی، طرح دعاوی ملک و صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مهلت یکی از راهکارهای قانونی برای بازپس‌گیری ملک است.
ما در این مطلب این دعوا را از جنبه‌های مختلف بررسی کرده و مراحل قانونی آن را توضیح خواهیم داد.
فهرست مطالب
مفهوم حقوقی تخلیه به جهت انقضای مهلت
قرارداد اجاره همواره قراردادی موجل است.
یعنی در نظام حقوقی ما همیشه باید تاریخ آغاز و انتهای مدت این عقد معلوم باشد.
هرچند اگر طرفین زمان شروع اجاره را تعیین نکرده باشند، زمان انعقاد قرارداد به عنوان زمان شروع استفاده مستاجر از ملک محسوب می‌شود.
تخلیه به جهت انقضای مهلت، به این معناست که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد، اما مستاجر بدون تمدید قرارداد یا توافق جدید، همچنان در ملک باقی بماند و خصوصاً با وجود درخواست موجر، ملک را تخلیه نکند.
در این حالت، موجر می‌تواند از طریق مراجع قانونی درخواست تخلیه کند.
البته نکته این است که حتی پس از درخواست تخلیه، موجر و مستأجر می‌توانند توافقی جدید نمایند.
حتی این توافق در حضور نماینده دادگاه یا شورای حل اختلاف می‌تواند انجام شده و صورت جلسه گردد.
طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت چه مراحلی دارد؟
قبل از هر اقدامی، موجر باید قرارداد اجاره را بررسی کند و مطمئن شود که مدت قرارداد به پایان رسیده است.
حتی ممکن است به دلایلی، مثل عدم تعیین مدت پایان اجاره، قرارداد نامعتبر باشد که در این صورت شخص اصطلاحا موجر باید به دنبال طرح دعوای خلع ید باشد.
همچنین شایان ذکر است که تنها قراردادهای کتبی رسمی اجاره یا تنظیم شده در دو نسخه با حضور دو شاهد، تحت حمایت مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ قرار می‌گیرند.
بر اساس همین قانون، می‌توان مستقیماً از شورای اختلاف درخواست تخلیه نمود.
به عبارت دیگر اگر تشریفاتی که ذکر کردیم رعایت نشود، موجر باید درخواست تخلیه را از دادگاه تقاضا کند که متأسفانه چنین فرایندی معمولاً طولانی‌تر و دشوارتر است.
اگر قرارداد اجاره میان طرفین کتبی باشد، تاریخ انقضای آن مشخص است.
اما اگر قرارداد شفاهی باشد، اثبات پایان مدت دشوارتر خواهد بود.
هرچند موجر با بهره‌گیری از شاهد و هرگونه سند نشان‌دهنده وجود قرارداد (مثل واریز ماهیانه مبلغی توسط مستأجر به عنوان اجاره‌بها) می‌تواند وجود قرارداد را در دادگاه اثبات نماید.
ارسال اظهارنامه رسمی
یکی از مهم‌ترین اقدامات قبل از طرح دعوا، ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر است.
این کار از نظر قانونی به عنوان یک اعلامیه رسمی به شمار می‌آید و نشان می‌دهد که موجر به مستاجر فرصت داده تا ملک را تخلیه کند.
همچنین مستاجر با این روش، دیگر نمی‌تواند ادعا کند که موجر از وی تخلیه را مطالبه نکرده است و او فکر می‌کرده که نیازی نیست ملک را تخلیه کند.
از زمان ارسال اظهارنامه و اطلاع از آن، ممکن است مستاجر بر اثر عدم تخلیه به پرداخت خسارات نیز محکوم شود.
مراجعه به شورای حل اختلاف
بر اساس قوانین کشورمان، در صورتی که قرارداد اجاره رسمی یا عادی باشد اما در دو نسخه و با حضور و امضای دو شاهد تنظیم شده باشد، موجر می‌تواند مستقیماً از شورای حل اختلاف درخواست صدور دستور تخلیه کند.
در عمل نیز بدون هزینه زیاد و در زمان کمی، شورا ملک را تخلیه خواهد نمود.
البته به شرطی که توافق دیگری میان موجر و مستاجر واقع نشود.
مثلاً موجر یک هفته به مستاجر در حضور نماینده شورا مهلت تخلیه ندهد.
اما اگر قرارداد عادی باشد و تشریفات ذکر شده را نداشته باشد، ابتدا باید به دادگاه مراجعه کند و وجود اصل قرارداد را ثابت کند.
سپس در وهله بعدی از بخش اجراییه دادگاه حقوقی تقاضای تخلیه ملک را نماید.
طرح دعوا در دادگاه
در صورتی که مستاجر پس از دریافت اظهارنامه و گذشت مهلت تعیین‌شده، همچنان ملک را تخلیه نکرده باشد، موجر می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه، درخواست صدور حکم تخلیه کند.
مدارکی که معمولاً باید ارائه شود به شرح زیر است.
- قرارداد اجاره یا اسناد و شواهد ثابت کننده وجود قرارداد شفاهی.
- اظهارنامه ارسال‌شده.
- رسید پرداخت اجاره‌بها (در صورت وجود) که برای اثبات میزان اجاره‌بها و وجود قرارداد کاربرد دارد.
- مدارک شناسایی موجر و مستاجر.
اجرای حکم تخلیه
پس از طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مهلت و صدور متناسب توسط دادگاه، این حکم توسط بخش اجرای احکام دادگستری به مستاجر ابلاغ شده و فرصتی برای تخلیه ارادی به او داده می‌شود.
اگر مستاجر همکاری نکند، مأمور اجرای احکام یا دادورز اجرای احکام مدنی، وارد عمل شده و ملک را تخلیه خواهد کرد.
هرچند در هر مرحله از اجرای حکم توافق میان موجر و مستاجر معتبر است.
صدور اجراییه، مانع از توافق جدید طرفین عقد اجاره نیست.
نکات مهم در طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت
اگر اجاره‌نامه رسمی باشد، اجرای حکم تخلیه سریع‌تر انجام خواهد شد.
پس ترجیحاً قرارداد را به صورت رسمی ثبت نمایید.
در برخی موارد، اگر مستاجر از قرارداد تخلف کرده باشد (مانند عدم پرداخت اجاره‌بها)، موجر می‌تواند علاوه بر تخلیه، مطالبه خسارت کند.
البته وقوع خسارت و تقصیر مستأجر اصولاً باید در دادگاه اثبات گردد.
مستاجر نیز می‌تواند در برخی شرایط، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، درخواست تمدید مدت اجاره را به دادگاه ارائه دهد.
حتی می‌تواند با وجود انقضای مهلت اجاره، از مغازه استفاده کند.
در صورتی که مستأجر تعدی و تفریط نموده باشد، اگر ملک تجاری نباشد یا اگر قرارداد اجاره، تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ نباشد، دادگاه درخواست تمدید مهلت را اصولاً رد خواهد نمود.
سوالات متداول درباره طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت
- اگر مستاجر به حکم تخلیه اعتراض کند، چه اتفاقی می‌افتد؟
مستاجر می‌تواند به حکم تخلیه اعتراض کند.
معمولاً در مواردی که قرارداد منقضی شده و موجر مدارک لازم را ارائه داده باشد، اعتراض وی پذیرفته نمی‌شود.
- آیا می‌توان بدون مراجعه به دادگاه و شورای حل اختلاف، مستاجر را مجبور به تخلیه کرد؟
خیر، هرگونه اقدام خودسرانه در این مورد غیرقانونی است.
موجر باید از طریق مراجع قانونی اقدام کند.
چه بسا موجر به دلیل ارتکاب جرم محکوم نیز بشود.
- روند تخلیه معمولاً چقدر طول می‌کشد؟
مدت زمان اجرای حکم تخلیه بستگی به نوع قرارداد و همکاری مستاجر دارد.
در صورت رسمی بودن قرارداد یا طی تشریفات مربوط به سند عادی اجاره، معمولاً در مدت کوتاه‌تری اجرا می‌شود.
- آیا مستاجر می‌تواند تقاضای تمدید قرارداد اجاره را بکند؟
خیر، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، قرارداد اجاره کاملاً تابع توافق طرفین است.
قانون نیز به اراده مشترک ایشان احترام می‌گذارد.
با این حال قانون مصوب سال ۵۶ در مورد مغازه‌ها و املاک تجاری و جهت حمایت از تاجران، به طور کلی اجازه تمدید قرارداد اجاره را داده است.
نتیجه‌گیری
طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت یک راه قانونی برای بازپس‌گیری ملک از مستاجرانی است که پس از پایان قرارداد از تخلیه خودداری می‌کنند.
آگاهی از مراحل قانونی این دعوا به موجران کمک می‌کند تا با سرعت و بدون مشکلات هزینه‌بر، ملک خود را پس بگیرند.
اگر در این زمینه نیاز به مشاوره یا پیگیری حقوقی دارید، می‌توانید با موسسه حقوقی دادفروز تماس بگیرید.
بدون دیدگاه