طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط چگونه است؟ برای طرح دعوای خلع ید و تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط فرد باید به دقت مستندات و شواهد لازم را جمع‌آوری کند تا نشان دهد مستاجر فراتر از حدود مجاز خود اقدام کرده یا وظایف مربوط به نگهداری ملک را نادیده گرفته است.

این اقدامات می‌تواند شامل تخریب اجزای ساختمان، عدم انجام تعمیرات ضروری یا ایجاد تغییرات غیرمجاز در ملک باشد.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، تنها اقداماتی که به بنیان و ساختار اصلی ملک آسیب جدی وارد می‌آورد، می‌تواند مستند تخلیه قرار گیرد.

از این رو، مالک باید با استناد به مصوبات قانونی و اقامه دلایل قاطع، درخواست خود را به دادگاه ارائه دهد.

در این راستا، آگاهی از رویه‌های قضائی و نظرات حقوقی می‌تواند به تقویت موقعیت قانونی مالک کمک کند.

همچنین مسیر را برای تحقق تخلیه ملک هموار سازد.

با توجه به دعاوی ملک مطروحه در ادامه، به بررسی دقیق‌تر مراحل و الزامات قانونی این نوع دعوا خواهیم پرداخت.

طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط چه شرایطی دارد؟

برای طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط ابتدا باید رابطه استیجاری میان خواهان و خوانده به وضوح مشخص باشد.

در صورتیکه قرارداد اجاره تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد، مستاجر موظف است ثابت کند که در ملک تجاری مرتکب تعدی و تفریط شده است.

اگر قرارداد به قانون سال ۱۳۷۶ تعلق داشته باشد، علاوه بر اثبات تعدی و تفریط، لازم است که عدم توانایی موجر در جلوگیری از این اقدامات نیز به اثبات برسد.

در مواردی که چندین موجر در قرارداد حضور دارند، طرح دعوا از سوی یکی از آنها کفایت می‌کند.

دادگاه پس از بررسی موضوع، حکم مناسب را صادر خواهد نمود.

لازم به ذکر است که اجرای حکم بر اساس ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی انجام می‌شود.

دعوای تخلیه به دلیل تعدی و تفریط به عنوان یک دعوای غیرمالی محسوب می‌گردد.

هزینه دادرسی نیز به همین ترتیب محاسبه می‌شود.

دادگاه صالح برای رسیدگی به این نوع دعوا، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

در چه شرایطی حتی بعد از اتمام مدت اجازه مستاجر می تواند به تصرفات خود ادامه دهد؟

اگر قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر تحت پوشش قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱‍۳۵۶ باشد، مستاجر می‌تواند حتی پس از اتمام مدت اجاره به تصرفات خود ادامه دهد.

موجر، به جز در موارد خاص، از حق تخلیه مستاجر محروم است.

یکی از این موارد که در بند ۸ ماده مذکور به آن اشاره شده، شامل تعدی و تفریط مستاجر می‌شود که نه تنها منجر به تخلیه ملک خواهد شد، بلکه حق کسب و پیشه یا تجارت را نیز از بین می‌برد.

حق سرقفلی همچنان محفوظ است.

از سوی دیگر، اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باشد، مستاجر موظف است پس از پایان مدت اجاره ملک را تخلیه کند.

همچنین، طبق ماده ۴۸۷ قانون مدنی، اگر مستاجر در طول مدت اجاره نسبت به عین مستاجره تعدی و تفریط نماید و موجر قادر به جلوگیری از این اقدام نباشد، موجر حق دارد قرارداد را فسخ کرده و ملک را تخلیه کند.

چه اقداماتی از سوی مستاجر تعدی و تفریط است؟

در حوزه اجاره و حقوق مستاجران، تشخیص اقداماتی که به عنوان تعدی و تفریط محسوب می‌شوند در طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط، بستگی به شرایط خاص هر پرونده و قضاوت قاضی مربوطه دارد.

هرگونه تعمیراتی که موجب آسیب به ساختار اصلی ملک مستاجره شود و تغییراتی که از نظر عرف قابل پذیرش نباشد، از مصادیق بارز تعدی و تفریط به شمار می‌روند.

به عنوان مثال، انجام تغییرات جزئی مانند سرامیک کردن کف یا جایگزینی درب قدیمی با درب ریموتی، به دلیل عدم آسیب به بنای اصلی و حتی افزایش ارزش ملک، نمی‌توانند تعدی و تفریط تلقی شوند.

با این حال، برخی حقوقدانان بر این باورند که هر گونه تغییری در ملک بدون تصویب مالک و حتی تغییر در ظاهر آن، ممکن است به عنوان تعدی و تفریط محسوب گردد.

این موضوع نشان‌دهنده‌ی اهمیت درک دقیق و تفسیر شرایط خاص هر پرونده است.

حکم به تخلیه ملک بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه

بعد از طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط در جریان جلسه رسیدگی، دادگاه پس از شنیدن اظهارات طرفین دعوا، در صورت نیاز، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد یا اقدام به معاینه محل می‌کند تا صحت ادعای مالک را دقیقاً بررسی کند.

اگر دادگاه به صحت ادعای مالک پی ببرد، رأی به تخلیه ملک صادر می‌کند.

در این صورت، مستاجر موظف است در مهلتی مشخص، که باید بین ۱۰ روز تا ۲ ماه باشد، ملک را تخلیه کند.

این فرآیند طبق ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ انجام می‌شود.

به این ترتیب، حقوق مالک در برابر چالش‌های قانونی به رسمیت شناخته می‌شود.

چه مواردی جزو تعدی و تفریط به حساب نمی‌آید؟

در طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط چنانچه سال ساخت ملک بالا باشد و به تبع آن، ساختمان فرسوده شده باشد، مستاجر می‌تواند به منظور تقویت بنا، تعمیرات کلی را انجام دهد.

این اقدامات در زمره تعدی و تفریط قرار نمی‌گیرند.

در صورتی که مستاجر بدون کسب اجازه از موجر اقدام به این تعمیرات کند، مطابق ماده ۵۰۲ قانون مدنی، حق مطالبه هزینه‌های انجام‌شده را نخواهد داشت.

اگر مستاجر پیش از انجام هرگونه تعمیرات، مجوز لازم را از موجر اخذ کرده باشد و او را در جریان قرار دهد، می‌تواند هزینه‌های مربوطه را از موجر درخواست کند.

در این صورت، حقوق او به رسمیت شناخته می‌شود.

انتقال ملک بعد از تعدی و تفریط مستاجر

در برخی موارد، ممکن است که مستاجر نسبت به ملک تعدی و تفریطی انجام دهد.

پس از آن، مالکیت آن ملک به فرد دیگری منتقل شود.

در این شرایط، دو دیدگاه متضاد وجود دارد.

گروهی بر این باورند که اگر تعدی و تفریط در زمان مالک قبلی وقوع یافته باشد، حق فسخ قرارداد و تخلیه به مالک جدید منتقل نمی‌شود.

چرا که او در زمان وقوع این تخلفات نقشی نداشته است.

در مقابل، عده‌ای دیگر معتقداند که سکوت مالک قبلی به معنای رضایت او نیست.

بنابراین، مالک جدید می‌تواند از حقوق قانونی خود بهره‌برداری کند.

در نهایت، به نظر می‌رسد که هر موضوع باید به صورت جداگانه بررسی شود.

این مسئله مهم است که آیا مالک قبلی از شرایط موجود مطلع بوده و ملک را به دلیل وجود تخلفات منتقل کرده یا خیر.

ملاک تعدی و تفریط چیست؟

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶، ملاک‌های تعدی و تفریط مستأجر باید به دقت مورد توجه قرار گیرد.

طبق ماده ۹۵۱ قانون مدنی، هرگونه خروج از حدود اذن مالک و انجام امور غیرعرفی می‌تواند مصداق تعدی محسوب شود.

به عنوان نمونه، احداث بالکن در ملکی که مستأجر بدون کسب اجازه از موجر اقدام به این کار کرده، نه تنها تجاوز به حقوق مالک است، بلکه نشان‌دهنده عدم رعایت ضوابط و عرف‌های مرسوم در استفاده از ملک اجاره‌ای است.

این عمل می‌تواند تبعات قانونی و مالی برای مستأجر به همراه داشته باشد.

همچنین حقوق مالک را به شدت تحت تأثیر قرار دهد.

در نتیجه، ضروری است مستأجران همواره به حدود تعیین‌شده توسط موجر احترام بگذارند و از هرگونه اقدام خارج از اذن خودداری کنند.

رای تخلیه به سبب تعدی و تفریط چگونه صادر می‌شود؟

پس از آنکه رای دادگاه به طور قطعی صادر و اجرائیه به درخواست محکوم له صادر گردید، مستاجر موظف است در مهلت تعیین‌شده توسط دادگاه، ملک را تخلیه کند.

این مهلت به گونه‌ای تعیین می‌شود که نه کمتر از ۱۰ روز و نه بیشتر از ۲ ماه باشد.

اگر مستاجر از تخلیه ملک در زمان مشخص شده خودداری کند، حکم دادگاه به طور خودکار و قهری اجرا خواهد شد.

در این حالت، قانون به منظور حفظ حقوق مالک و جلوگیری از تعدی و تفریط مستاجر، اقدام به اجرای حکم می‌کند.

بدین ترتیب امکان جبران خسارت و آسیب به مالک را به حداقل می‌رساند.

دادگاه صالح رسیدگی به تعدی و تفریط مستاجر کجاست؟

رسیدگی به دعاوی تخلیه عین مستاجره، به‌ ویژه در مواردی که تعدی و تفریط مستاجر مطرح است، به طور کلی در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک قرار دارد.

با این حال، اگر موضوع دعوا به حق کسب یا پیشه یا تجارت مرتبط باشد، صلاحیت رسیدگی به این قبیل دعاوی به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک منتقل می‌شود.

این تفکیک در صلاحیت، به‌ ویژه در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، اهمیت بسیاری دارد.

به نوعی تضمین‌کننده حقوق طرفین در مواجهه با مسائل حقوقی مربوط به اجاره‌نامه‌ها است.

بدین ترتیب، در دعاوی مربوط به تخلیه به جهت تعدی و تفریط، لازم است دقت کافی در شناسایی مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا صورت گیرد تا حقوق قانونی هر یک از طرفین به درستی رعایت گردد.

دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط چه طرفینی دارد؟

طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط موجر به عنوان خواهان و مستاجر به عنوان خوانده دعوا شناخته می‌شوند.

در این شرایط، در صورتی که مستاجر مرتکب تعدی و تفریط شده باشد، موجر می‌تواند برای احقاق حقوق خود اقدام کند.

اگر موجر پیش از اقامه دعوا، ملک را به شخص دیگری منتقل نماید و مستاجر پس از انتقال ملک هیچ گونه تخلفی انجام ندهد، مالک جدید نمی‌تواند به بهانه تخلف‌های قبلی مستاجر، قرارداد اجاره را فسخ کرده و او را ملزم به تخلیه نماید.

این امر نشان‌دهنده اهمیت حفظ حقوق مستاجر در برابر تغییرات مالکیتی است و بر لزوم رعایت اصول قانونی در این نوع دعاوی تأکید دارد.