فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل چگونه است؟ در قراردادهای ملکی یکی از قراردادهای تملیکی بر اساس قانون مدنی، قرارداد اجاره ملک می‌باشد.

این قرارداد اصولاً برای هر دو طرف لازم است.

یعنی هیچ کدام از طرفین قرارداد حق فسخ اجاره پیش از تحویل و چه پس از تحویل ملک را نخواهند داشت.

با این وجود قانونگذار در جهت حمایت از طرفین قرارداد، استثناهایی در مورد این موضوع مقرر داشته است.

در واقع قانونگذار برای حمایت از آزادی طرفین در پیش‌بینی حق فسخ در اجاره و همچنین به هدف جلوگیری از ضرر رسیدن به طرفین قرارداد، در مواردی به ایشان اجازه فسخ قرارداد اجاره قبل و پس از تحویل را اعطا نموده است.

با توجه به دعاوی ملک در این مطلب سعی می‌کنیم تا مصادیق فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل که در قانون مدنی بیان شده است را مورد بررسی قرار دهیم.

اجاره چیست؟

قانون مدنی، این عقد را تعریف نموده و در ماده ۴۶۶ این قانون مقرر شده است.

اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود.

اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

البته باید این نکته را در نظر داشته باشیم که اجاره عقدی معوض می‌باشد.

با این حال در این ماده به این موضوع اشاره نشده است.

منظور از عقود معاوضه‌ای، این است که مستاجر در ازای اینکه مالک منافع ملک استیجاری می‌شود، ملزم است مال به ازایی را به موجر تقدیم نماید.

از طرف دیگر اجاره الزاماً عقدی موقت می‌باشد.

حتماً باید به مدت آن در ضمن قرارداد تصریح شود.

زیرا در غیر این صورت طرفین قرارداد اجاره دقیقاً نمی‌دانند که عقد تا چه زمانی ادامه خواهد یافت.

همین موضوع بر اساس فقه اسلامی، غرر محسوب می‌شود.

حال می‌دانیم که غرر در معامله موجب بطلان آن می‌گردد.

اما مهم‌ترین موضوع در اجاره که در این مقاله به بررسی آن می‌پردازیم، این است که اجاره عقدی لازم می‌باشد.

منظور از لازم بودن قرارداد اجاره این است که اصولاً فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل امکان ندارد.

به عبارت دیگر، فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل یا پس از آن امری استثنایی می‌باشد.

پس دانستیم که موارد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل استثنایی بوده و توسط قانونگذار در قانون مدنی تشریح شده اند.

حال در ادامه به بررسی موارد اعمال این حق و شرایط آن خواهیم پرداخت.

فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل در چه شرایطی امکان‌پذیر است؟

خیار اسم مصدری به معنی اختیار و به مفهوم اختیاری‌ است که شخص در فسخ یا به هم زدن معامله دارد.

قانونگذار به طرفین قرارداد اجاره با توجه به اصل حاکمیت اراده، اجازه داده تا برای هر کدام از طرفین قرارداد و حتی برای شخص ثالث، خیار فسخ قرارداد را پیش بینی نمایند.

در این صورت هم موجر، هم مستاجر و حتی شخص ثالثی که حق فسخ دارد، می‌تواند با اعمال فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک، عقد را به هم بزند.

نکته بسیار مهم در مورد تعیین حق فسخ برای یکی از طرفین قرارداد یا شخص ثالث، این است که بر اساس قانون مدنی، اعمال این خیار حتماً باید مهلت مشخصی داشته باشد.

در غیر این صورت عقد غرری می‌شود.

هم عقد و هم شرط به نحو توأمان باطل هستند.

به عبارت دیگر اگر حق فسخ قرارداد برای شخصی ضمن عقد اجاره بدون اینکه مهلت اعمال آن مشخص شود، تعیین گردد؛ عقد استحکام خود را از دست می‌دهد.

قانونگذار بر چنین عقدی هیچ اثری بار نمی‌کند تا نوبت به فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل برسد.

اگر موجر، ملک را برای مستاجر با صرف هزینه‌هایی آماده کرده باشد.

در ادامه مستاجر پیش از تحویل ملک، قرارداد اجاره را فسخ نماید.

به نظر می‌رسد که زیان وارد شده به موجر توسط وی با حکم دادگاه صالح قابل مطالبه می‌باشد.

به عبارت دیگر مستاجر نباید صبر کند تا موجر، شرایط ملک را برای سکونت وی آماده کند و پس از آگاهی به این موضوع، عقد را برای ضرر زدن به موجر فسخ نماید.

در نهایت بهتر است که برای اعمال فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، مبلغی به عنوان وجه التزام یا خسارت قراردادی در قرارداد اجاره مشخص شود.

بدین ترتیب شخص زیان دیده از فسخ قرارداد، بتواند خسارت وارده را جبران نماید.

عدم تحویل ملک به مستأجر

از مهم‌ترین مصادیق فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل، این است که موجر برخلاف تعهد خود در قرارداد، به هر بهانه‌ای ملک را به مستاجر تحویل ندهد.

به حق فسخ مستاجر در این فرض و شرایط آن در ماده ۴۷۶ قانون مدنی اشاره گردیده است.

موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند.

در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر خیار فسخ ‌دارد.

البته پیش از فسخ قرارداد اجاره مستاجر باید نخست از طریق طرح دعوا، موجر را الزام کرده باشد که ملک را به وی تحویل دهد.

در غیر این صورت، یعنی پس از دعوای الزام موجر به تحویل ملک استیجاری و در صورت عدم وفای به عهد موجر، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

تخلف از شروط قراردادی

ممکن است بر اساس قرارداد، تعهداتی بر عهده موجر یا مستاجر قرار گرفته باشد.

یا ممکن است وجود صفت خاصی در ملک استیجاری شرط شده باشد.

در مورد اول، موجر پس از اینکه از دادگاه الزام مستاجر به عمل را درخواست کرد، در صورت عدم وفای به عهد مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل را خواهد داشت.

از طرف دیگر اگر برای مثال شرط شده باشد که ملک باید دارای سیستم گرمایشی و سرمایشی باشد و در عمل، ملک این ویژگی را نداشته باشد.

بدین ترتیب مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک را دارد.

در نهایت اگر به نفع یکی از طرفین، شرط نتیجه مقرر شده باشد و آن شرط نتیجه واقع نشود، ذی‌نفع حق فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک را دارد.

مثلاً اگر ماشین خاصی به گمان اینکه مال مستاجر است، به موجر بر اساس شرط نتیجه داده شود.

در عمل، ماشین مال شخص دیگری باشد، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

نتیجه‌گیری

در این مطلب موارد اعمال فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک را بررسی نمودیم.

همچنین دانستیم که اعمال حق فسخ منوط به تعیین حق فسخ برای طرفین قرارداد، عدم تحویل ملک به مستاجر و تخلف از شروط قراردادی می‌باشد.

البته قانونگذار ممکن است در قانون، شرایط خاصی را برای اعمال این نوع از خیارات پیش از تصمیم به فسخ اجاره مشخص کرده باشد.

در این صورت، اعمال این حق قبل از انجام تشریفات، مثلاً الزام موجر به تحویل ملک به مستأجر، اثری نخواهد داشت.

سوالات متداول درباره فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

• اجاره چیست؟

تملیک منافع ملک، یعنی حق استفاده از عین مال ملک به نفع مستاجر در زمانی موقت می‌باشد.

• منظور از لازم بودن اجاره چیست؟

لازم بودن اجاره یعنی اصولاً هیچ‌یک از طرفین قرارداد حق فسخ و به هم زدن قرارداد را نخواهند داشت.

• موارد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل کدام‌اند؟

شخص ذی‌نفع در صورت پیش‌بینی حق فسخ در اجاره، عدم انجام شروط قراردادی و عدم تحویل ملک به مستأجر تحت شرایطی حق فسخ اجاره را دارد.

اگر در مورد تشریفات مربوط به اعمال حق فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل پرسشی دارید، کارشناسان ما در دادفروز آماده راهنمایی شما بزرگواران هستند.