وکیل متخصص سرقفلی چه وظایفی دارد؟ در نظام حقوقی ایران، روابط میان مالک و مستأجر در املاک تجاری، به ویژه در خصوص مسائل مربوط به خلع ید و تخلیه ملک، سرقفلی و حق کسب و پیشه، همواره با چالش‌ها و پیچیدگی‌هایی همراه بوده است.
بسیاری از مالکان و مستأجران، به درستی تفاوت‌های این دو حق را نمی‌دانند و همین ناآگاهی موجب دعاوی متعدد در دادگاه‌ها شده است.
با توجه به دعاوی ملک مطروحه در چنین شرایطی، حضور یک وکیل متخصص سرقفلی یا وکیل حق کسب و پیشه، می‌تواند گره‌گشای بسیاری از مشکلات حقوقی باشد و از بروز خسارات مالی و زمانی جلوگیری کند.
ما در این مطلب به بررسی ابعاد حقوقی این دعاوی، اهمیت حضور وکیل و نقش او در حفظ حقوق طرفین خواهیم پرداخت.
سرقفلی و حق کسب و پیشه دو عنوان متمایز در حقوق اجاره اماکن تجاری هستند که هر کدام شرایط و آثار حقوقی خاص خود را دارند.
مفهوم سرقفلی
سرقفلی، مبلغی است که مستأجر به موجب توافق اولیه و در زمان انعقاد قرارداد اجاره به مالک پرداخت می‌کند تا از حق بهره‌برداری تجاری از ملک برخوردار شود.
این حق بیشتر در قراردادهایی دیده می‌شود که پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم شده‌اند.
حق کسب و پیشه و تجارت
این حق با فعالیت مستمر مستأجر در ملک تجاری، جذب مشتری و اعتباردهی به محل کسب به‌وجود می‌آید و قابل انتقال به غیر یا دریافت از مالک، در صورت تخلیه ملک است.
همچنین این حق در قراردادهایی که پیش از سال ۱۳۷۶ در خصوص مغازه‌های قدیمی‌تر تنظیم شده‌اند بیشتر مطرح می‌شود.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
باید گفت تفاوت اصلی این دو حق در منبع ایجاد و زمان پرداخت آن‌هاست.
سرقفلی با توافق طرفین در ابتدای قرارداد ایجاد می‌شود.
در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس فعالیت و اعتبار مستأجر در طول زمان شکل می‌گیرد.
قوانین حاکم بر سرقفلی و حق کسب و پیشه
شناخت دقیق قوانین مربوط به این دو حوزه برای هر وکیل متخصص سرقفلی یا وکیل حق کسب و پیشه ضروری است.
مهم‌ترین منابع قانونی در این خصوص به شرح زیر هستند.
- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶.
این قانون، به صراحت از حق کسب و پیشه حمایت می‌کند و تخلیه ملک بدون پرداخت این حق را ممنوع می‌داند.
- قوانین مرتبط با روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶.
این قانون، تنها از سرقفلی حمایت کرده و پرداخت حق کسب و پیشه را به رسمیت نمی‌شناسد.
مگر آنکه در قرارداد پیش‌بینی شده باشد.
ضمناً این قانون به اصل آزادی قراردادی توجه بیشتری نموده است.
از این لحاظ با مقررات قانون مدنی تطابق بیشتری دارد.
علاوه بر این در این قانون، قانونگذار از حمایت پیشین خود از مستأجران مغازه‌های تجاری دست‌کشیده و توافقات طرفین را الزام‌آور می‌داند.
آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور
این آراء نقش مهمی در تفسیر و اجرای قوانین مرتبط دارند و در بسیاری از پرونده‌ها به عنوان قاعده‌ای الزام‌آور برای دادگاه‌ها، به آن‌ها استناد می‌شود.
وکیل متخصص سرقفلی چه وظایفی دارد؟
با توجه به پیچیدگی‌های قانونی و تفسیرهای مختلف دادگاه‌ها از مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه، انتخاب یک وکیل متخصص سرقفلی یا وکیل حق کسب و پیشه، می‌تواند تضمین‌کننده موفقیت در پرونده باشد.
از جمله مزایای بهره‌مندی از وکیل متخصص می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
- تفسیر دقیق قرارداد اجاره و شناسایی قانون حاکم.
در این خصوص توجه داشته باشید برای اینکه قرارداد اجاره تابع قانون مصوب ۵۶ باشد، باید وجود رابطه استیجاری مستمر از سال‌های دور اثبات شود.
طبیعتاً این مهم بدون حضور وکیل یا تیم حقوقی متخصص مانند تیم دادفروز، بسیار دشوار، اگر نه غیرممکن می‌نماید.
- ارائه مشاوره در خصوص تنظیم قراردادهای جدید با لحاظ حقوق آتی مستأجر.
- تنظیم دادخواست تخلیه یا دفاع از آن با استناد به اسناد و مدارک معتبر و قانون حاکم بر قرارداد.
زیرا قانون مصوب ۷۶ و ۵۶ در خصوص تخلیه در مواردی مقررات کاملا متفاوتی ارائه می‌کنند.
- پیگیری پرونده‌های مرتبط با انتقال سرقفلی یا واگذاری حق کسب و پیشه به غیر.
- دفاع مؤثر در برابر ادعای دریافت یا پرداخت وجه سرقفلی یا حق کسب و پیشه.
دعاوی رایج در حوزه سرقفلی و حق کسب و پیشه
پرونده‌هایی که در این حوزه مطرح می‌شوند، متنوع و پرتعداد هستند.
برخی از مهم‌ترین دعاوی به شرح زیر هستند.
- دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی یا تغییر شغل.
- دعوی مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه.
- دعوای ابطال انتقال غیرقانونی سرقفلی.
- دعوی مطالبه اجرت‌المثل در صورت تصرف بدون اجازه.
هر یک از این دعاوی مستلزم ارائه ادله قوی، شناخت مقررات موضوعه و تسلط کامل بر رویه قضایی است که جز با همکاری وکیل متخصص میسر نیست.
ویژگی‌های وکیل متخصص سرقفلی
برای آنکه بتوان به وکیلی اعتماد کرد تا امور حقوقی مربوط به سرقفلی یا حق کسب و پیشه را به درستی پیش ببرد، لازم است وی دارای ویژگی‌های زیر باشد.
- تجربه بالا در دعاوی تجاری و ملکی.
- آشنایی با قوانین خاص و آراء وحدت رویه مرتبط.
- توانایی در تحلیل قراردادها و تشخیص دقیق حقوق طرفین.
- آشنایی با روندهای دادرسی در محاکم حقوقی و تجدیدنظر.
- توانمندی در مذاکره برای مصالحه یا توافق قبل از رسیدگی قضایی.
نکات مهم برای مالکان و مستأجران
خواه شما مالک باشید یا مستأجر، رعایت نکات زیر در زمان تنظیم یا تمدید قرارداد اجاره می‌تواند از بروز دعاوی بعدی پیشگیری کند.
- ثبت دقیق مفاد قرارداد در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه.
مثلاً اگر در قرارداد توسط مالک سرقفلی دریافت نشده باشد، بهتر است حتماً این موضوع ذیل قرارداد درج شده و به امضای طرفین برسد.
- ارجاع به قوانین مصوب و ذکر صریح سال تنظیم قرارداد.
زیرا این موضوع در تعیین قانون حاکم بر عقد اهمیت بسزایی دارد.
- اخذ رسید رسمی در زمان پرداخت یا دریافت وجوه مربوط به سرقفلی.
- عدم انتقال حق سرقفلی یا کسب و پیشه بدون رضایت طرف مقابل و اخذ نظر وی.
- مشاوره با وکیل متخصص پیش از هرگونه اقدام حقوقی.
- تهیه پیش‌نویس قرارداد با استفاده از مهارت وکیل متخصص.
نقش وکیل در انتقال یا مطالبه سرقفلی
در مواردی که مستأجر قصد دارد ملک را واگذار کند یا مالک تصمیم به تخلیه محل تجاری دارد، مسائل مالی و حقوقی متعددی پیرامون سرقفلی مطرح می‌شود.
باید گفت در این شرایط، نقش وکیل متخصص سرقفلی پررنگ‌تر می‌شود.
وکیل می‌تواند ضمن دفاع از منافع موکل خود، با رعایت چارچوب‌های قانونی، توافقی عادلانه میان طرفین برقرار کند و مانع از ورود پرونده به رسیدگی قضایی شود که معمولاً زمان‌بر و پرهزینه است.
حتی طرفین می‌توانند وکیل یا وکلایی از یک تیم حقوقی را به عنوان داور معتمد خود تعیین کنند تا به سرعت به دعوایشان رسیدگی کرده و رای لازم‌الاجرا صادر کند.
نتیجه‌گیری
دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه از پیچیده‌ترین و پرچالش‌ترین دعاوی در حوزه املاک تجاری هستند.
تشخیص صحیح نوع قرارداد، تطبیق آن با قانون مربوطه، تحلیل ادله و پیگیری حقوقی، همگی نیازمند دانش و تجربه بالاست.
استفاده از خدمات یک وکیل متخصص سرقفلی یا وکیل حق کسب و پیشه، می‌تواند تضمینی برای حفظ حقوق شما در برابر تضییع و اتلاف وقت و سرمایه باشد.
تیم حقوقی دادفروز با بهره‌گیری از تیمی مجرب و متخصص در این حوزه، آماده ارائه مشاوره و پذیرش پرونده‌های حقوقی در زمینه املاک تجاری است.
پرسش‌های متداول درباره وکیل متخصص سرقفلی
- آیا مالک می‌تواند بدون پرداخت حق کسب و پیشه، مستأجر را از ملک تخلیه کند؟
در قراردادهایی که پیش از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده‌اند و تابع قانون مصوب سال ۵۶ هستند، بدون پرداخت حق کسب و پیشه امکان تخلیه وجود ندارد.
مگر در موارد خاصی که قانون تصریح کرده است.
- سرقفلی فقط در ابتدای قرارداد قابل مطالبه است؟
بله، سرقفلی تنها در صورتی معتبر است که در ابتدای قرارداد و با توافق طرفین پرداخت شده باشد.
- آیا انتقال سرقفلی به غیر قانونی است؟
انتقال سرقفلی به غیر نیازمند رعایت شرایط خاصی است که در صورت عدم رعایت می‌تواند موجب طرح دعوای مالک گردد.
در این موارد مشاوره با وکیل متخصص سرقفلی ضروری است.
بدون دیدگاه