دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر چگونه مطرح می‌شود؟ در گذشته روابط میان موجر و مستاجر تابع قانون مدنی بود.
مقررات قانون مدنی در خصوص خلع ید و تخلیه ملک بدین نحو مقرر می‌داشت که اگر، مدت قرارداد اجاره منعقد شده فی‌مابین موجر و مستاجر به اتمام برسد قرارداد خاتمه یافته تلقی می‌شود.
طرفین دو راه پیش روی خود می‌دیدند یا باید با یکدیگر توافق می‌کردند و قرارداد اجاره را برای مدت معینی تمدید می‌کردند.
یا اینکه هر کدام از طرفین می‌توانستند راه خود را در پیش گرفته و ارتباط خود را با یکدیگر قطع کنند.
یعنی موجر می‌توانست ملک خود را به شخص دیگری اجاره دهد.
مستاجر نیز می‌توانست بعد از اتمام قرارداد اجاره ملک دیگری را اجاره کند و فعالیت خودش را در آن ملک جدید ادامه دهد.
فهرست مطالب
روابط موجر و مستاجر طبق قانون سال ۵۶
قانون‌گذار در سال ۱۳۵۶ قانون روابط موجر و مستاجر را به تصویب رساند که مقررات قانون مدنی را دگرگون کرد.
به موجب قانون سال ۱۳۵۶ بعد از اتمام مدت قرارداد اجاره رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر تمام نمی‌شد.
مستاجر می‌توانست تا هر زمان که بخواهد در ملک مورد اجاره بماند.
موجر یا باید مبادرت به تمدید قرارداد اجاره می‌کرد یا اگر چنین کاری را صورت نمی‌داد مستاجر می‌توانست به دادگاه مراجعه کرده و به دستور دادگاه قرارداد اجاره تمدید می‌شد.
این حکم که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پیش‌بینی شده بود در جهت حمایت از مستاجر وضع شده بود.
به همین دلیل قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به تصویب رسید که در آن مقررات به وضع سابق برگشت و تاکنون نیز وضعیت به همین منوال ادامه دارد.
نکته‌ای که در خصوص قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ وجود دارد این است که در خود همان قانون نیز اشاره شده که قانون مزبور تنها نسبت به قراردادهای اجاره‌ای اعمال می‌شود که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشند.
بنابراین قراردادهایی که در حد فاصل سال ۱۳۵۶ تا سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشند همچنان تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هستند.
مقررات این قانون بر این قراردادها اجرا می‌شود.
بنابراین با توجه به دعاوی ملک یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که در رابطه با قرارداد اجاره مطرح می‌شود دعوای تخلیه جهت نیاز شخصی موجر است که در ادامه به بررسی آن خواهیم پرداخت.
دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، موجر نمی‌تواند که مستاجر را سر خود از ملک مورد اجاره بیرون نماید.
تنها در مواردی استثنایی برای او این حق در نظر گرفته شده است.
یکی از مواردی که موجر به استناد آن می‌تواند تخلیه ملک مورد اجاره را بخواهد، تخلیه جهت نیاز شخصی موجر می‌باشد که مستلزم اقامه دعوا در دادگستری می‌باشد.
یعنی اگر موجر برای امرار معاش خود به عین مستاجره نیاز شخصی داشته باشد می‌تواند دعوای تخلیه جهت نیاز شخصی را مطرح کند.
دادگاه پس از بررسی موضوع حکم مقتضی را در این زمینه صادر می‌نماید.
برای این کار موجر باید ثابت کند که گذران زندگی و امرار معاش او معلق بر کسب و کار در آن ملک تجاری می‌باشد.
در غیر این صورت حکم به نفع او صادر نخواهد شد.
نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر
برای طرح دعوای تخلیه لازم است که موجر با در دست داشتن مدارکی که ادعای او مبنی بر نیاز مبرم به ملک تجاری را به اثبات می‌رساند به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند.
سپس دادخواستی را که در این خصوص تنظیم کرده به ثبت برساند و مدارک خود را نیز ضمیمه به دادخواست نماید.
پس از اینکه دادخواست به ثبت رسید به دفتر دادگاه ارجاع خواهد شد.
وقتی برای تشکیل جلسه دادرسی تعیین می‌شود.
از طرفین دعوت به عمل آورده می‌شود تا در جلسه دادرسی حاضر شوند.
سپس جلسه دادرسی تشکیل می‌شود.
قاضی به ادله طرفین رسیدگی می‌کند و اظهارات آن‌ها را نیز استماع می‌نماید.
در نهایت پس از بررسی جمیع ادله موجود چنانچه ادعای خواهان را محرز بداند حکم را به نفع او صادر می‌کند.
برای اینکه دعوای تخلیه به نتیجه برسد اولاً باید قرارداد اجاره‌ای که میان خواهان و خوانده دعوا منعقد شده به دادگاه ارائه شود.
ثانیاً باید ثابت شود که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می‌باشد و مدت آن نیز منقضی گردیده باشد.
باید اشاره کنیم که دعوای تخلیه ملک فقط به جهت نیاز شخصی خود موجر قابلیت طرح دارد.
حتی اگر فرزندان موجر نیاز به ملک استیجاری داشته باشند چنین موضوعی برای اقامه دعوای تخلیه کافی نخواهد بود.
اگر چند نفر به صورت مشاعی مالک ملک مورد اجاره باشند نمی‌توانند دعوای تخلیه را مطرح نمایند.
بنابراین برای طرح دعوای تخلیه، موجر باید مالک شش دانگ ملک استیجاری باشد.
هزینه دادرسی و دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه
باید بگوییم که دعوای تخلیه جهت نیاز شخصی موجر یک دعوای مالی می‌باشد.
هزینه دادرسی این دعوا نیز بر همین مبنا پرداخت خواهد شد.
در دعاوی مالی هزینه دادرسی در مقطع بدوی ۳.۵ درصد بهای خواسته می‌باشد که در ملک‌های بسیار گران قیمت ممکن است عدد قابل توجهی شود.
همچنین دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می‌باشد.
شورای حل اختلاف و دادگاه صلح در این زمینه صلاحیتی برای رسیدگی ندارند.
پس از اینکه حکم تخلیه به نفع موجر صادر شد موجر باید حق کسب و پیشه مستاجر را به او پرداخت نماید.
بعد از اینکه حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت شد او ۱۰ الی ۶۰ روز مهلت خواهد داشت تا ملک را تخلیه کند.
اگر مالک در ظرف مدت ۳ ماه از تاریخ صدور حکم مبادرت به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر نکند حکم صادره بی‌اثر می‌شود.
نتیجه‌گیری
به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ موجر نمی‌تواند که مستاجر را از ملک بیرون نماید.
تنها در شرایطی استثنایی می‌تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
یکی از این موارد استثنایی همانا دعوای تخلیه جهت نیاز شخصی موجر می‌باشد.
در این راستا موجر باید ثابت کند که ملک را برای استفاده شخصی خودش نیاز دارد تا حکم تخلیه به نفع او صادر شده و مستاجر ملزم به تخلیه ملک مورد اجاره گردد.
مسائل حقوقی مربوط به طرح دعوای تخلیه یکی از پیچیده‌ترین موضوعات در زمینه روابط موجر و مستاجر می‌باشد.
بنابراین چنانچه در این زمینه نیازمند مشاوره حقوقی تخصصی هستید با تیم حقوقی دادفروز در ارتباط باشید.
سوالات متداول
- آیا تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر شامل فرزندان موجر نیز می‌شود؟
طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر فقط به دلیل نیازمندی شخص موجر امکان‌پذیر است.
به دلیل نیاز فرزندان او نمی‌توان این دعوا را طرح نمود.
- دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر کجاست؟
عبارت از دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
- هزینه رسیدگی به دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر چقدر است؟
دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر یک دعوای مالی می‌باشد.
در مرحله بدوی می‌بایست ۳.۵ درصد ارزش خواسته به حساب دادگستری واریز شود تا رسیدگی به این دعوا در دادگاه آغاز شود.
بدون دیدگاه